Rester chez soi, au cœur du Pays Basque ou sur la côte Landaise, tout en libérant le capital de sa maison. La promesse du viager occupé est connue. Mais la réduire à cette seule dimension serait passer à côté de sa véritable nature : celle d'un instrument d'ingénierie patrimoniale d'une rare finesse, particulièrement adapté au contexte économique et immobilier actuel.
Loin des clichés, le viager n'est plus une simple transaction, mais une stratégie délibérée pour transformer un patrimoine immobilier "inerte" en un puissant levier de vie, de protection et de transmission. Pour les propriétaires avisés, il s'agit moins de vendre que de réorganiser intelligemment leur patrimoine.
Ce guide a pour ambition de dépasser les évidences pour révéler les cinq avantages stratégiques et souvent méconnus du viager occupé, surtout dans un marché aussi prisé que celui de la côte basco-landaise.
1. Une Architecture Fiscale d'une Douceur Inégalée
C'est l'un des secrets les mieux gardés du viager. La fiscalité qui l'entoure est d'une clémence exceptionnelle, conçue pour favoriser le vendeur (crédirentier).
Le bouquet : 100 % non imposable. La somme significative que vous recevez chez le notaire est totalement nette d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C'est un capital immédiatement disponible.
La rente : un abattement fiscal majeur et définitif. Seule une petite fraction de votre rente mensuelle est fiscalisée, en fonction de votre âge au moment de la vente. Pour un vendeur de 70 ans ou plus, 70 % de la rente est exonérée d'impôt à vie.
Charges et impôts : un allègement immédiat. Dès la signature, vous êtes libéré de la taxe foncière et des charges liées aux gros travaux (toiture, façade...), qui incombent désormais à l'acquéreur.
2. Un Rempart Absolu Contre l'Érosion Monétaire
Face à une inflation qui érode le pouvoir d'achat des retraites et de l'épargne, la rente viagère constitue une forteresse. Une clause non négociable, que nous inscrivons systématiquement dans l'acte de vente, garantit sa pérennité :
Votre rente est obligatoirement indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. Si le coût de la vie augmente de 3 %, votre rente augmente mécaniquement de 3 %. Votre pouvoir d'achat n'est pas seulement maintenu, il est juridiquement sécurisé sur le long terme.
3. L'Art de la Transmission : Apaiser et Optimiser la Succession
Préparer sa succession est un acte de prévoyance et d'amour. Le viager occupé en est l'un des instruments les plus efficaces.
Sortir le bien de la succession : Au jour de votre départ, le bien immobilier n'entre pas dans l'actif successoral. Cela supprime les risques d'indivision conflictuelle entre héritiers et les lourdeurs d'une vente post-succession.
Donner de son vivant : Le bouquet perçu peut faire l'objet d'une donation à vos enfants ou petits-enfants. Vous les aidez au moment où ils en ont le plus besoin, tout en profitant des abattements fiscaux. C'est l'assurance de voir les fruits de votre patrimoine profiter à ceux que vous aimez.
4. Un Levier Puissant sur un Territoire d'Exception
L'expertise de TPC Conseil s'étend bien au-delà de Biarritz. Nous intervenons sur l'ensemble du littoral et son arrière-pays, un territoire dont la résilience et l'attractivité constituent un formidable levier pour un projet de viager.
Un bouquet plus conséquent : Que votre bien soit situé au cœur du Pays Basque à Saint-Jean-de-Luz, Guéthary, Biarritz, Anglet, Bayonne, ou sur la côte sud des Landes à Hossegor, Capbreton ou Seignosse, la forte valeur des biens se traduit par un capital de départ (bouquet) bien plus conséquent.
Un marché d'investisseurs de qualité : L'attractivité de ce territoire d'exception attire un vivier d'acquéreurs sérieux et solvables, en quête d'investissements patrimoniaux de long terme. Notre rôle, en tant qu'expert, est de sélectionner rigoureusement ce partenaire de confiance.
5. Une Stratégie Décorrélée de la Volatilité des Marchés Financiers
En période d'incertitude boursière, le viager repose sur un socle immuable : la pierre et le temps. Votre rente et la valeur de votre droit d'usage et d'habitation ne dépendent pas des fluctuations de la bourse, des taux d'intérêt ou des crises internationales. C'est un investissement tangible, dont la performance est liée à l'économie réelle et à la démographie.Pour un patrimoine global, allouer une partie à ce type de solution est un acte de diversification et de sécurisation d'une grande intelligence stratégique.
Comment Calcule-t-on un Viager ? Les Piliers de l'Expertise
La conversion de votre bien en bouquet et en rente n'est pas le fruit du hasard, mais d'un calcul actuariel rigoureux reposant sur deux piliers fondamentaux.
La Valeur Vénale : Le Point de Départ Incontournable
La valeur vénale est simplement le prix juste de votre bien sur le marché actuel, s'il était vendu de manière classique, libre de toute occupation. C'est la photographie de la valeur de votre propriété à un instant T, déterminée par une expertise professionnelle qui prend en compte son emplacement, sa superficie, son état et les prix des transactions comparables dans votre secteur au Pays Basque.
L'Espérance de Vie : La Science Actuarielle (Table de Mortalité)
Le second pilier est le calcul du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), qui représente la valeur "économique" de votre occupation à vie du logement. Ce DUH est directement lié à votre espérance de vie statistique, fournie par les tables de mortalité.
Sur une tête : Le calcul se base sur l'espérance de vie d'une seule personne. La rente s'éteint au décès de cette dernière.
Sur deux têtes : Le calcul se base sur l'espérance de vie du conjoint survivant. Cette option offre une protection absolue pour un couple : au premier décès, le conjoint survivant continue de vivre dans le logement et de percevoir l'intégralité de la rente (réversion à 100 %) jusqu'à son propre décès.
Il est crucial de comprendre que ce DUH est une valeur en soi, qui peut être utilisée différemment. Alors que le viager classique le convertit en un bouquet et une rente, une autre stratégie consiste à vendre uniquement la "nue-propriété" du bien. Dans ce cas, vous conservez votre droit d'usage à vie et percevez un capital unique et conséquent, sans aucune rente viagère. Pour en savoir plus, Vendre en nue-propriété avec Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)".
Consultez notre page dédiée au Droit d'Usage et d'Habitation (DUH).
À Chaque Projet, son Partenaire d'Excellence
La réussite d'un viager dépend aussi de la qualité de l'acquéreur. En tant que cabinet indépendant, notre rôle est de vous orienter vers la structure la plus adaptée à votre bien et à vos objectifs. Nous collaborons avec deux partenaires de premier plan, chacun leader sur son segment.
Le Partenaire Historique et Universel
Fondé en 1942 par deux notaires visionnaires, ce partenaire est la référence historique du viager occupé en France. Son expertise inégalée lui permet d'étudier avec la même rigueur tous les types de projets, quels que soient l'âge des vendeurs ou la valeur de leur bien. C'est la garantie d'une approche éprouvée et universelle.
Le Partenaire Spécialiste de l'Immobilier de Prestige
Ce second partenaire s'adresse à une typologie de biens spécifique. Il se concentre exclusivement sur les appartements et maisons de prestige, dont la valeur vénale se situe entre un et deux millions d'euros,et appartenant à des vendeurs âgés d'environ 80 ans et plus. Cette hyper-spécialisation garantit une compréhension fine des enjeux liés au patrimoine haut de gamme.
Le Viager Occupé : Une Décision qui Exige l'Expertise
Vous l'aurez compris, le viager occupé et ses variantes sont des outils patrimoniaux sophistiqués. La réussite d'un tel projet repose sur une expertise pointue : la juste évaluation de la valeur vénale, le bon équilibre entre bouquet et rente (ou le calcul du capital unique), la sélection du partenaire adéquat et la sécurisation des clauses juridiques.
Faire appel à un expert indépendant est la garantie d'une transaction sécurisée, optimisée et sereine.
Pour une analyse confidentielle et sans engagement de votre projet, contactez Jean-Pierre Theisen. Fort de son expertise depuis 1998, il saura vous guider vers la solution la plus juste pour votre patrimoine et vos objectifs de vie.
