Les conditions pour être Loueur Professionnel sont les suivantes :

Les recettes brutes annuelles du foyer fiscal liées à l'activité du LMP sont supérieures à 23.000 euros.

Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des autres revenus professionnels ou de remplacement du foyer fiscal (salaires, pensions, rentes viagères) soumis à l'impôt sur le revenu. Les catégories concernées sont les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux liés à l'activité de LMP, les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants associés et mentionnés dans l'article 62 du code des impôts. Les montants retenus sont nets de frais professionnels.

IMPORTANT : L'obligation d'inscription au registre du commerce et des sociétés d'un des membres du foyer fiscal a été purement supprimée par la loi des finances pour 2020.

Cette suppression n'est pas anodine puisqu'elle pourra entraîner un basculement automatique du statut de LMNP à celui de LMP avec toutes les incidences qui en découlent (régime fiscal et régime social).

Investir en LMNP (Loueur meublé non professionnel)

Nous allons rester sur le statut Non Professionnel qui concerne 99 % des investisseurs privés. Ceux-ci deviennent propriétaires en immobilier géré d'une chambre d'une maison de retraite médicalisée Ehpad ou encore d'un appartement d'une résidence étudiante, séniors ou de tourisme. Depuis quelques années, la loi a été profondément modifiée et il reste très peu de LMP, soit de Meublés Professionnels.

La catégorie déclarative des loyers encaissés est celle des BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux. La rentabilité est généralement comprise entre 4 et 5 % par an.

L'investisseur privé est considéré comme un commerçant non inscrit au registre du commerce. Il bénéficie de tous les avantages du commerçant sans les inconvénients.

LMNP - LMP / Ce qu'il faut retenir

Garanties / Fiscalité

• Vous achetez un bien immobilier géré dans une résidence service qui respecte plusieurs paramètres hôteliers. Vous allez donc pouvoir récupérer la TVA par remboursement du trésor public et par chèque 3 à 6 mois après la livraison de la résidence.
• La société qui exploite la résidence est votre locataire. Un bail commercial renouvelable d'une durée habituellement comprise entre 9 ans et 12 ans définit les conditions pour chaque partie.
• Vous encaissez votre loyer même si votre bien n'est pas loué. Ce loyer augmente comme prévu dans le bail commercial ; en général, chaque 3 ans.

• Un expert-comptable tient à jour votre minicomptabilité. Ses honoraires sont déduits des loyers dans les charges ou sont payés par le percepteur sous forme de réduction d'impôts jusqu'à concurrence des 2/3 de 915 euros hors taxe par an. Et ceci sous réserve que vous adhériez à un centre de gestion agréé.

• Grâce aux amortissements BIC qui portent sur les valeurs hors taxes de l'immeuble hors terrain et des meubles, vous générez des revenus défiscalisés en grande partie pendant 30 ans et plus. Vous défiscalisez des revenus futurs et les taxes indirectes qui s'y rapportent, CSG-CRDS.