Vous possédez un bien immobilier ancien à rénover ou souhaitez investir dans l’ancien tout en réduisant vos impôts ? Le régime du déficit foncier est une solution fiscale légale, encadrée et très avantageuse, particulièrement si vous êtes fortement fiscalisé et percevez des revenus fonciers.
Le déficit foncier : une niche fiscale méconnue mais redoutablement efficace
Cette stratégie patrimoniale permet de déduire de vos revenus imposables les dépenses de rénovation engagées dans un logement ancien destiné à la location non meublée.
Résultat : une réduction significative de votre impôt sur le revenu tout en valorisant un bien immobilier.
Comment fonctionne le mécanisme du déficit foncier ?
Le principe est simple : si les charges supportées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier.
Ce déficit est alors imputable sur vos revenus fonciers, et au-delà, sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Le surplus est reportable pendant 10 ans.
✅ Exemple concret :
Vous percevez 12 000 € de revenus fonciers imposables par an. Vous engagez 40 000 € de travaux éligibles.
Vous pouvez déduire :
- 12 000 € pour annuler vos revenus fonciers,
- 10 700 € sur votre revenu global.
Le solde restant (17 300 €) sera reporté sur vos revenus fonciers futurs.
Quels travaux sont éligibles au régime du déficit foncier ?
Travaux déductibles autorisés
Les dépenses doivent concerner des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction sont exclus.
Les principaux travaux déductibles sont :
- Rénovation complète d’un appartement ancien,
- Isolation thermique, remplacement de fenêtres,
- Rénovation d’un système de chauffage vétuste,
- Mise aux normes électrique, plomberie,
- Rénovation de salles de bains ou cuisine,
- Travaux imposés par la copropriété.
Frais annexes déductibles également
En plus des travaux, vous pouvez également déduire :
- Les honoraires d’architecte,
- Les frais de gestion locative,
- Les assurances propriétaire non occupant,
- Les intérêts d’emprunt, déductibles sur les seuls revenus fonciers (et non sur le revenu global).
Conditions d’éligibilité au régime du déficit foncier
Pour bénéficier pleinement de ce dispositif, il faut :
- Louer le bien nu (non meublé) pendant 3 ans minimum après les travaux,
- Être imposé au régime réel d’imposition (et non au micro-foncier),
- Effectuer des travaux sur un bien ancien, situé en France,
- Engager les travaux avant la mise en location.
À qui s’adresse cette stratégie fiscale ?
Le déficit foncier s’adresse aux :
- Contribuables fortement imposés (TMI 30 % ou plus),
- Investisseurs immobiliers souhaitant créer ou optimiser un parc locatif,
- Propriétaires ayant déjà des revenus fonciers élevés,
- Personnes souhaitant rénover un bien sans alourdir leur fiscalité.
💡 Bon à savoir : Il est possible de cumuler le déficit foncier avec d'autres stratégies comme la nue-propriété, la SCI à l’IR, ou encore l'assurance-vie immobilière.
Les avantages du déficit foncier avec TPCConseil
En faisant appel à TPCConseil à Biarritz, vous bénéficiez :
- D’une sélection rigoureuse de biens anciens avec fort potentiel locatif,
- D’une analyse personnalisée de votre situation fiscale,
- D’un accompagnement complet, depuis la recherche du bien jusqu'à la mise en location,
- D’une mise en relation avec des fiscalistes partenaires, pour sécuriser votre montage.
TPCConseil, spécialiste en gestion de patrimoine, vous oriente vers des solutions sur mesure à forte valeur ajoutée, en toute indépendance.
Conclusion : Réduisez vos impôts tout en constituant un patrimoine de qualité
Investir dans l’immobilier ancien avec le régime du déficit foncier, c’est allier :
- Optimisation fiscale,
- Valorisation patrimoniale,
- Création de revenus complémentaires.
C’est une solution idéale pour diversifier intelligemment votre patrimoine, tout en donnant du sens à votre fiscalité grâce à la rénovation du parc immobilier ancien.
