TPCCONSEIL BIARRITZ Gestion de Patrimoine et Investissements

FAIRE RACHETER SES BIENS PAR UNE SCI - OBO (Owner Buy-Out)

"OBO" SE TRADUIT EN FRANÇAIS PAR "COMMENT SE VENDRE À SOI-MÊME"

FAIRE RACHETER SES BIENS IMMOBILIERS PAR UNE SCI SOUS CONDITIONS

OBO : Owner Buy-Out ou se vendre à soi-même son parc immobilier dans le but de transmettre son patrimoine, minimiser l’incidence fiscale et diversifier ses actifs.

La valeur minimale du parc immobilier à transmettre doit s'élever à 2 millions d'euros.

Notre partenaire expert-comptable est indispensable pour tout montage de société civile immobilière soumise à l’IS.

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QUI EST ÉLIGIBLE POUR UN TEL MONTAGE ?


Toute personne physique propriétaire d’un parc immobilier dont la valeur minimale est de deux millions d’euros. Le parc immobilier doit générer des loyers importants. Le foyer fiscal doit se trouver dans une tranche d’imposition de 41 % ou plus *. Le parc immobilier doit être payé en grande partie et générer des bénéfices fonciers importants.


* Le taux marginal d'imposition peut varier de 0 à 45 %. Voir le Barème en vigueur.


SI VOTRE SITUATION ACTUELLE EST PROCHE DE CELLE-CI

A - VOUS PAYEZ TROP D’IMPÔTS :

Vous avez l’impression de payer beaucoup d’impôts et vous avez raison. En effet, les bénéfices fonciers sont taxés depuis le premier euro et il faut ajouter aux impôts directs les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) et aussi l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Si votre taux marginal d’imposition est élevé (41 % ou 45 %), vous êtes taxé à plus de 63 %.

B - VOUS VOULEZ DIVERSIFIER VOTRE PATRIMOINE :

Vous pouvez avoir le sentiment de déséquilibre patrimonial, car vous détenez trop de biens immobiliers et pas suffisamment d’actifs divers. Vous avez besoin de liquidités pour rectifier ce déséquilibre.

C - VOUS SOUHAITEZ TRANSMETTRE VOTRE PATRIMOINE :

Vous souhaitez préparer votre succession, mais ne savez pas comment le faire.


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RAPPEL DE VOS OBJECTIFS PREMIERS

Vous souhaitez garder les biens immobiliers dans la famille et vous voulez les transmettre de la meilleure manière. Vous aimeriez diversifier votre patrimoine et minimiser l’incidence fiscale.


VOTRE SOLUTION PEUT ÊTRE DE RÉALISER UN OBO

Chronologie de l'Owner Buy-Out


PHASE 1 : Constituer une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’impôt sur les sociétés. Donner des parts sociales aux enfants.


PHASE 2 : Vendre à la SCI le parc immobilier.


PHASE 3 : Encaisser le prix de la vente et investir cet argent de manière équilibrée et diversifiée dans des actifs rentables et sécurisés.

LES ACTIFS PROPOSÉS :

  • Plusieurs investissements ou placements peuvent répondre aux objectifs.

En voici quelques-uns.

  • Des contrats de Capitalisation et d'assurance vie de qualité en France et au Luxembourg sont également disponibles.
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VOS OBJECTIFS SONT REMPLIS


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Vos biens immobiliers seront conservés par la famille via la SCI et totalement refinancés une fois le crédit remboursé.
► L’objectif conservation des biens dans la famille et transmission est rempli.
► Le second objectif dit de diversification de patrimoine sera rempli grâce au retour à la liquidité. La personne physique qui détenait les biens immobiliers à l’origine a reçu le prix de vente et aura placé cette somme, par exemple dans un contrat d’assurance vie ou encore dans un contrat de capitalisation. D’autres actifs pourront également être choisis.
► Quant à l’imposition, fini la taxation confiscatoire des bénéfices fonciers. Terminé les 63 % de fiscalité sur les bénéfices.
Comment fonctionne la fiscalité de la SCI ?
La société civile immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés. Au fur et à mesure que la société vit et rembourse le prêt bancaire, il va y avoir de plus en plus d’actifs taxables.
Ensuite, un excédent de trésorerie pourra être récupéré via le versement de dividendes par la société civile immobilière.

Y A-T-IL DES INCONVÉNIENTS À RÉALISER UN OBO ?

OUI, IL PEUT Y EN AVOIR DEUX.


Le premier ne nous concerne pas, car il porte sur une requalification du fisc pour abus de droit si l’Owner Buy-Out est réalisé de manière flagrante juste pour frauder le fisc. Dans ce cas précis, la transmission n’est pas l’objectif principal. L’article de Maître Étienne de Larminat explique bien les différents points qui mènent tout droit à l’abus de droit.


Le second est l’imposition au titre des plus-values immobilières.

Quand la SCI va vendre les biens, elle va être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières parce qu’elle est soumise à l’impôt société.
COMMENT SE CALCULE CET IMPÔT ?
Pour calculer le montant de la plus-value, il faut faire ce simple calcul :
PRIX DE VENTE – PRIX D’ACHAT, déduction faite de tous les amortissements pratiqués = PLUS-VALUE.
Ce qui sous-entend que le prix d’acquisition sera très faible. La plus-value sera donc conséquente.
La plus-value est taxée à l’impôt sur les sociétés.


Comparativement, si la personne physique était restée propriétaire de ses biens immobiliers et qu’elle les avait vendus, elle aurait été soumise à la plus-value des particuliers. Les abattements sur les taxes relatives à l’impôt sur le revenu n’existent plus au bout de 22 ans. Les prélèvements sociaux, quant à eux durent 30 ans.


D'un autre côté, cette même personne physique aurait payé en impôts sur les revenus des sommes énormes et n'aurait pas pu augmenter sensiblement son patrimoine familial ni diversifier ses placements.

Enfin, pour rappel, l'un des objectifs de la mise en place d'un OBO IMMOBILIER est la conservation d'un parc immobilier dans la famille et la transmission de ce parc immobilier aux enfants et peut-être même aux petits-enfants.

LA VENTE EST DONC HORS SUJET POUR CE QUI NOUS CONCERNE.


FINALEMENT, L’OBO RESTE PLUS QUE RENTABLE !


Cette solution doit être réfléchie, encadrée et adaptée à certaines situations.


► Comment transformer votre parc immobilier en argent liquide sans le vendre ?

► Comment le transmettre à moindre coût ?

► Investir, augmenter et  diversifier votre patrimoine.

LAISSEZ VOUS GUIDER

Ce montage est particulier et il nécessite une étude préalable.