Résidences services et statut LMNP/LMP sont des options d'investissement très prisées pour diversifier son patrimoine et profiter d’une fiscalité avantageuse.
Que ce soit pour des résidences pour étudiants, des résidences de tourisme ou des résidences pour seniors, ces placements offrent des rendements attractifs et sécurisés.
Certains contrats peuvent être souscrits en ligne avec une signature électronique requise.
Les résidences étudiantes sont situées à proximité des campus et offrent des services comme l'accès à Internet, des espaces d'étude et des salles de sport. Ce type d’investissement est très demandé grâce à la forte demande de logements par les étudiants, ce qui en fait une excellente opportunité pour les investisseurs en LMNP.
Investir dans des résidences de tourisme permet de bénéficier d'une localisation stratégique (mer, montagne) tout en récupérant la TVA. Il est conseillé d’opter pour des biens patrimoniaux, qui combinent sécurité et potentiel de plus-value. Les services proposés (réception, ménage, entretien) assurent un fort taux de remplissage tout au long de l'année.
Les résidences seniors ont le vent en poupe. Destinées aux personnes âgées autonomes, elles offrent des services adaptés tels que des activités sociales, la restauration et des soins médicaux légers. Les investisseurs bénéficient d'une sécurité locative grâce à des baux commerciaux de longue durée, généralement entre 9 et 12 ans et pouvant atteindre 20 ans.
Avec le vieillissement de la population, les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) offrent une forte demande et des rendements locatifs stables. En raison de la médicalisation et des soins spécifiques, ce type d'investissement est très sécurisé, avec des loyers revalorisés chaque année.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de générer des revenus locatifs défiscalisés grâce à l'amortissement du bien immobilier et des charges déductibles. Ce régime fiscal avantageux est adapté aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine sans alourdir leur fiscalité.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) offre des avantages similaires, mais impose une affiliation à la Sécurité sociale des Indépendants (SSI) et une imposition des revenus à l'impôt sur le revenu (IR). Les deux statuts permettent de réduire l'impôt sur les revenus locatifs tout en bénéficiant de la récupération de la TVA si les conditions de services sont respectées.
Le recours au financement est une solution fréquemment recommandée pour investir dans une résidence de services. Grâce à l'effet de levier du crédit immobilier, l'investisseur peut optimiser la rentabilité de son placement. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi l’impôt. Ce mode de financement permet de profiter des avantages fiscaux du LMNP, notamment l’amortissement, qui permet de générer des revenus défiscalisés pendant plus de 20 ans.
Le paiement comptant reste une option, notamment prisée par les retraités qui cherchent à investir pour compléter leur pension et sécuriser des revenus réguliers.
Les revenus locatifs issus des résidences de services sont souvent soumis à la TVA (20 %), sous réserve que la résidence propose au moins trois des quatre services suivants :
Si ces critères sont remplis, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien ainsi que sur les charges d'exploitation. C'est un avantage fiscal majeur pour les investisseurs, permettant d’alléger l’investissement initial.
Dans la plupart des cas, la gestion locative est déléguée à un gestionnaire professionnel. Cela permet à l’investisseur de se libérer des contraintes de gestion quotidienne tout en percevant des loyers réguliers. Les baux commerciaux sont généralement signés pour une durée de 9 à 12 ans, offrant une stabilité et une sécurité locative.
Le montant minimum d’investissement dans une résidence de services est généralement de 100 000 euros. Ce seuil peut varier en fonction de la localisation et du type de résidence. Il est essentiel de bien analyser le marché et de choisir des gestionnaires réputés pour assurer la pérennité de l’investissement et optimiser les rendements.
Les investisseurs peuvent également choisir d'investir en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire d'acquérir un bien immobilier en cours de construction. Ce type d'investissement présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de bénéficier des frais de notaire réduits, ainsi qu'une meilleure visibilité sur les performances énergétiques du bâtiment, souvent aux normes les plus récentes.
En parallèle, il est possible d’investir dans des résidences de services avec un bail neuf, garantissant une durée de location plus longue dès le départ. Ce type de bail, généralement commercial, offre une sécurité locative accrue, souvent sur une période de 9 à 12 ans, avec des loyers garantis par l'exploitant de la résidence.
Ce type d'investissement, que ce soit en VEFA ou avec un bail neuf, permet d'assurer une récupération de TVA sur l'achat et de bénéficier d’une rentabilité locative stable et sécurisée.
Investir dans une résidence de services sous le statut LMNP ou LMP est une solution idéale pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine tout en profitant d'avantages fiscaux significatifs. Que ce soit dans des résidences étudiantes, de tourisme, pour seniors ou EHPAD, ces investissements offrent des revenus réguliers, des récupérations de TVA, et une sécurité locative à long terme.
Les amortissements permettent de générer des revenus défiscalisés sur plusieurs décennies, rendant cet investissement particulièrement attractif pour les retraités ou les investisseurs cherchant à se constituer un complément de revenus. Il est toutefois conseillé d'opter pour des biens patrimoniaux dans le cadre des résidences de tourisme, pour maximiser la sécurité et le potentiel de plus-value.
INVESTIR / LES BASES
Certains investissements peuvent être financés par un prêt bancaire.
Les entreprises (personnes morales) peuvent également investir pour capitaliser une partie de leur trésorerie excédentaire.
D'autres solutions sur mesure peuvent être proposées après étude.
Quel que soit le type de résidence services choisie, la gestion est assurée par la société exploitante.
L'investisseur autorise l'exploitant à sous-louer le bien détenu en loueur de meublé à sa clientèle.
L’exploitant avec lequel nous contractons un bail commercial d’une durée généralement comprise entre 9 ans et 12 ans devient notre locataire.
Un bien immobilier intégré dans une résidence service sur un marché identifié (tourisme, séniors, personnes âgées dépendantes, étudiants…) offre un confort de gestion puisque sa mise en location est prise en charge par la société d’exploitation de la résidence.
MER - Une résidence de tourisme bord de mer reste une valeur sûre.
MONTAGNE - Les inconditionnels de vacances à la montagne apprécient les résidences haut de gamme au pied des pistes.
Les résidences destinées à loger les étudiants sont insuffisantes dans la plupart des grandes villes. Ces résidences étudiantes françaises sont donc un marché porteur pour les exploitants gestionnaires et par conséquent, un support d'investissement immobilier intéressant pour nos investisseurs privés.
La demande de logements adaptés aux seniors est en forte croissance, du fait du vieillissement de la population et de l'évolution des modes de vie.
Selon l'INSEE, il y aura plus de 20 millions de personnes de plus de 60 ans en France en 2030, soit près d'un tiers de la population.
Une résidence EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est un type de structure qui accueille des personnes âgées qui ont besoin d'une assistance quotidienne et d'un suivi médical.
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