TPC Conseil / Investissements en résidences services

Investir en Résidence Service Spécialisée avec Bail Commercial

L'investissement consiste à acquérir un ou plusieurs appartements dans une résidence de service, en utilisant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Une résidence de services est un hébergement collectif qui propose des appartements meublés, avec divers services inclus. Les résidences sont conçues pour accueillir différents types de publics en fonction de leur vocation : étudiants, touristes, seniors ou personnes dépendantes (EHPAD). Généralement, les services disponibles incluent le ménage, la restauration, la blanchisserie, et parfois des animations ou des soins.

Résidences Étudiantes

Idéales pour les étudiants, elles se trouvent à proximité des campus et proposent des services comme l'accès à Internet, des espaces d'études et des salles de sport.

Résidences de Tourisme

Orientées vers les vacanciers, elles sont souvent situées dans des zones touristiques et incluent des services tels que la réception, l'entretien des lieux, et parfois des activités récréatives.

Résidences Séniors

Conçues pour les personnes âgées autonomes, elles offrent des services adaptés tels que des activités sociales, la restauration et des services médicaux légers.
Les établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes offrent des soins médicaux et une assistance quotidienne aux personnes âgées en perte d'autonomie.

Assujettissement à la TVA

Les revenus provenant de la location de logements en résidences de services peuvent être soumis à la TVA (20%) si la résidence propose au moins trois des quatre services suivants :

• Accueil et réception.
• Nettoyage régulier des locaux.
• Fourniture de linge de maison.
• Petit-déjeuner

Si ces critères sont remplis, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien et sur les charges d'exploitation.

Les résidences de services offrent fréquemment des rendements locatifs attractifs, généralement compris entre 3 % et 5 %.

Fiscalité

Sous le statut LMNP, les investisseurs bénéficient d'un régime fiscal avantageux, avec des possibilités d'amortissement comptable des biens, ce qui permet de réduire l'impôt sur les revenus locatifs.

Gestion Déléguée

La gestion locative est souvent déléguée à un gestionnaire professionnel, simplifiant la vie de l'investisseur.

Récupération de la TVA

Si les conditions sont remplies, l'investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d'achat.

Sécurité

Les baux commerciaux signés avec les exploitants de résidences sont généralement de longue durée (9 à 12 ans), offrant une certaine sécurité locative.

Il est possible d'investir en résidences de services soit via un financement (crédits immobiliers), soit par paiement comptant. Le financement par crédit immobilier présente plusieurs avantages :

Effet de levier

Profiter de l'effet de levier du crédit permet de maximiser la rentabilité de l'investissement.

Déduction des intérêts d'emprunt

Les intérêts du crédit peuvent être déduits des revenus locatifs, réduisant ainsi l'impôt.

Montant Minimum d'Investissement

Le montant minimum pour investir dans une résidence de services est généralement de 100 000 euros par opération. Ce seuil peut varier en fonction de la localisation et du type de résidence, mais il est crucial d'atteindre ce montant pour accéder à des biens de qualité et à des gestionnaires fiables.

Les EHPAD présentent des particularités spécifiques

Demande Croissante

Avec le vieillissement de la population, la demande pour des places en EHPAD ne cesse d'augmenter.

Rentabilité Stable

Les loyers en EHPAD sont souvent sécurisés par des baux commerciaux de longue durée, avec des revalorisations annuelles des loyers.

Particularité des Soins

L'implication médicale et les soins spécifiques requis par les résidents rendent ce type de résidence plus complexe à gérer, mais aussi plus sécurisé en termes de remplissage.

Conclusion

Investir dans une résidence de services sous le statut LMNP peut être très avantageux, offrant une combinaison de rendements attractifs, de fiscalité favorable, et de sécurité locative.

Les amortissements permettent de générer des revenus défiscalisés pendant plus de 20 ans. Le choix du type de résidence (étudiante, tourisme, seniors, EHPAD) doit être guidé par les objectifs de l'investisseur, la localisation et le potentiel de rentabilité.

Il est fréquent de recommander un financement par crédit immobilier pour profiter de l'effet de levier, même si le paiement au comptant est une option envisageable.

Avec un investissement minimum de 100 000 euros, il est essentiel de bien analyser le marché et de choisir des gestionnaires réputés pour maximiser les bénéfices.

ÉTUDIANTE - TOURISME - SENIOR - EHPAD