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Rappel du Dispositif Cosse / Loc'avantages

Le dispositif Cosse s'adresse à plusieurs types d'investisseurs :

Particuliers

Les personnes physiques qui possèdent ou souhaitent acheter un bien immobilier à louer.

Personnes morales

Certaines structures comme les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) soumises à l'impôt sur le revenu peuvent également bénéficier de ce dispositif.

Propriétaires existants

Ceux qui possèdent déjà un bien immobilier et souhaitent optimiser leur fiscalité tout en favorisant l'accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.

Avantages pour les Investisseurs

Réduction d'impôt

La réduction d'impôt varie en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer appliqué, pouvant aller de 15 % à 85 % des revenus locatifs bruts.

Sécurité des loyers

Les conventions passées avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) assurent une gestion plus sécurisée des loyers et peuvent inclure une garantie contre les loyers impayés.

Valorisation du patrimoine

Investir dans des zones tendues où la demande locative est forte assure une valorisation patrimoniale à long terme.

Flexibilité

Le dispositif permet de choisir entre différents niveaux de loyers conventionnés (intermédiaire, social, très social) en fonction des objectifs et de la situation financière de l'investisseur.

Financement : Crédit ou Paiement Comptant ?

L'achat d'un bien immobilier sous le dispositif Cosse peut se faire via :

Financement bancaire (crédit immobilier)

C'est l'option la plus courante. Les investisseurs peuvent bénéficier de taux d'intérêt attractifs et étaler le remboursement sur plusieurs années, maximisant ainsi leur effet de levier.

Paiement comptant

Bien que moins fréquent, cette option est également possible. Elle permet de s'affranchir des intérêts bancaires et de disposer pleinement du revenu locatif sans charges financières.

Montant à Investir pour un Bien de Qualité Patrimoniale

Le montant à investir dépend de plusieurs facteurs :

Localisation

Les prix varient considérablement entre les zones tendues (comme Paris, Lyon, Bordeaux) et les zones rurales. Par exemple, un appartement de qualité patrimoniale à Paris peut nécessiter un investissement de 400 000 € à plusieurs millions d'euros, tandis que dans une petite ville, un bien similaire pourrait coûter entre 100 000 € et 300 000 €.

Type de bien

Un appartement ancien nécessitant des travaux de rénovation pour bénéficier des aides de l'ANAH pourra avoir un coût total (achat + travaux) différent d'un bien récent ou neuf.

État du bien

Un bien en bon état et sans besoin de travaux majeurs aura un coût initial plus élevé, mais des charges de remise en état moindres.

Sélection du bien

Choisir un bien dans une zone éligible au dispositif Cosse. Préférer des zones avec une forte demande locative et un bon potentiel de valorisation.

Conventionnement avec l'ANAH

Signer une convention avec l'ANAH pour bénéficier des avantages fiscaux. Cette convention détermine le niveau de loyer et les conditions de location.

Mise en location

Louer le bien à des ménages respectant les plafonds de ressources définis par la convention.

Déclaration fiscale

Intégrer les revenus locatifs et les réductions d'impôt dans la déclaration fiscale annuelle. La réduction d'impôt est proportionnelle aux loyers perçus.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Cosse ?

Pour bénéficier du dispositif Cosse, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) qui fixe la durée de l'engagement locatif, le niveau de loyer et les plafonds de ressources des locataires.

La durée de la convention peut être de 6, 9 ou 12 ans selon le choix du propriétaire.

Le niveau de loyer peut être intermédiaire, social ou très social selon la zone géographique du logement et le public visé.

Le taux de déduction fiscale varie en fonction du niveau de loyer et du mode de gestion du logement. Il peut aller de 15 % à 85 % des revenus fonciers selon les cas.

Le dispositif Cosse est cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux comme le Pinel, le Denormandie ou le déficit foncier.

Il est également compatible avec l'intermédiation locative, qui consiste à confier la gestion du logement à un organisme agréé qui se charge de trouver et d'accompagner les locataires. L'intermédiation locative permet de bénéficier du taux de déduction maximal de 85 % et d'une garantie contre les impayés de loyer.

Le dispositif Cosse est un dispositif intéressant pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en contribuant à la solidarité nationale. Il permet de réduire son imposition tout en offrant un logement de qualité à des ménages qui en ont besoin.

En conclusion

Le dispositif Cosse est un dispositif fiscal qui vise à favoriser la location de logements à des ménages modestes.

Il permet aux propriétaires bailleurs de déduire une partie de leurs revenus fonciers en échange d'un engagement à louer leur bien à un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources.

Le dispositif Cosse s'applique aux logements neufs ou anciens, meublés ou non, situés dans des zones tendues ou détendues, à condition qu'ils respectent un niveau de performance énergétique minimale.

Le dispositif Cosse est également appelé "Louer abordable" car il vise à augmenter l'offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes.

Le dispositif Cosse / Loc'avantages représente une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers cherchant à réduire leur fiscalité tout en participant à l'effort national de logement abordable. Avec une bonne sélection de biens et une gestion rigoureuse, il est possible de conjuguer rentabilité et engagement social.