L'Owner Buy Out (OBO) est une stratégie financière et juridique permettant à un propriétaire de vendre son propre patrimoine immobilier à une structure qu'il contrôle, souvent une Société Civile Immobilière (SCI). Diverses raisons justifient l'utilisation de cette méthode, notamment la gestion patrimoniale, l'optimisation fiscale et la préparation de la transmission du patrimoine.
Une SCI est une structure juridique française permettant à plusieurs personnes de s'associer pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est particulièrement populaire pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier, car elle offre une flexibilité dans la gestion et des avantages fiscaux intéressants.
En vendant les biens immobiliers à une SCI, le propriétaire peut choisir l'imposition à l'impôt sur les sociétés, souvent plus avantageuse que l'impôt sur le revenu, surtout pour des revenus locatifs importants.
La plus-value réalisée lors de la vente à la SCI peut bénéficier de certains abattements ou de régimes fiscaux avantageux, en particulier si les biens sont détenus depuis longtemps.
La transmission des parts de la SCI est plus simple et moins coûteuse que la transmission directe des biens immobiliers. Elle permet de bénéficier de réductions de droits de succession.
Le propriétaire initial peut continuer à contrôler la gestion des biens au sein de la SCI même après avoir transmis une partie des parts à ses héritiers.
En cas de difficultés financières personnelles, les biens détenus par la SCI sont protégés des créanciers personnels.
La SCI permet une gestion collective et une prise de décision collégiale, tout en laissant une grande liberté dans la répartition des bénéfices.
Rédiger les statuts de la SCI en définissant les modalités de gestion, les apports de chaque associé, et les règles de transmission des parts.
Déterminer le capital social et les apports de chaque associé (numéraires, en nature).
Faire évaluer les biens immobiliers par un expert indépendant pour fixer un prix de vente juste et éviter tout risque de redressement fiscal.
Passer par un notaire pour rédiger l'acte de vente et garantir la validité juridique de la transaction.
La SCI peut financer l'achat par des apports en capital, des prêts bancaires, ou des crédits vendeurs (où le propriétaire accorde un prêt à la SCI).
Répartir les parts sociales de la SCI entre les associés selon les apports et les objectifs de transmission.
Les droits de mutation (droits d’enregistrement) sont dus lors de la vente des biens à la SCI, bien que des exonérations ou des abattements puissent s'appliquer dans certains cas.
La plus-value réalisée lors de la vente des biens à la SCI est imposable, mais des abattements pour durée de détention peuvent réduire l'impôt.
Les bénéfices réalisés par la SCI sont soumis à l'impôt sur les sociétés si elle a opté pour ce régime. Les associés sont ensuite imposés sur les dividendes perçus.
Toute personne physique propriétaire d’un parc immobilier dont la valeur minimale est de deux millions d’euros. Le parc immobilier doit générer des loyers importants. Le foyer fiscal doit se trouver dans une tranche d’imposition de 41 % ou plus *. Le parc immobilier doit être payé en grande partie et générer des bénéfices fonciers importants.
* Le taux marginal d'imposition peut varier de 0 à 45 %. Voir le Barème en vigueur.
Conclusion
L'Owner Buy Out (OBO) via une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie efficace pour optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Cette méthode offre de nombreux avantages fiscaux et juridiques, tout en permettant au propriétaire de conserver le contrôle de ses biens. Toutefois, cette opération nécessite une planification minutieuse et une expertise juridique et fiscale pour maximiser les bénéfices et éviter les écueils.
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