TPC Conseil / Faire racheter ses biens par une sci

Introduction à l'Owner Buy Out (OBO)

Owner Buy Out (OBO) et SCI : Se Vendre à Soi-Même Son Parc Immobilier

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Une SCI est une structure juridique française permettant à plusieurs personnes de s'associer pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est particulièrement populaire pour la gestion et la transmission de patrimoine immobilier, car elle offre une flexibilité dans la gestion et des avantages fiscaux intéressants.

Les Avantages de la Stratégie OBO via une SCI

Optimisation Fiscale

Impôt sur les Sociétés (IS) vs. Impôt sur le Revenu (IR)

En vendant les biens immobiliers à une SCI, le propriétaire peut choisir l'imposition à l'impôt sur les sociétés, souvent plus avantageuse que l'impôt sur le revenu, surtout pour des revenus locatifs importants.

Dédoublement des Plus-Values

La plus-value réalisée lors de la vente à la SCI peut bénéficier de certains abattements ou de régimes fiscaux avantageux, en particulier si les biens sont détenus depuis longtemps.

Transmission de Patrimoine

Transmission Facilitée

La transmission des parts de la SCI est plus simple et moins coûteuse que la transmission directe des biens immobiliers. Elle permet de bénéficier de réductions de droits de succession.

Contrôle Maintenu

Le propriétaire initial peut continuer à contrôler la gestion des biens au sein de la SCI même après avoir transmis une partie des parts à ses héritiers.

Gestion Patrimoniale

Protection du Patrimoine

En cas de difficultés financières personnelles, les biens détenus par la SCI sont protégés des créanciers personnels.

Gestion Souple

La SCI permet une gestion collective et une prise de décision collégiale, tout en laissant une grande liberté dans la répartition des bénéfices.

Processus de Vente de Son Parc Immobilier à une SCI

Création de la SCI

Statuts

Rédiger les statuts de la SCI en définissant les modalités de gestion, les apports de chaque associé, et les règles de transmission des parts.

Capital Social

Déterminer le capital social et les apports de chaque associé (numéraires, en nature).

Évaluation du Patrimoine

Expertise

Faire évaluer les biens immobiliers par un expert indépendant pour fixer un prix de vente juste et éviter tout risque de redressement fiscal.

Vente des Biens à la SCI

Acte Authentique

Passer par un notaire pour rédiger l'acte de vente et garantir la validité juridique de la transaction.

Financement

La SCI peut financer l'achat par des apports en capital, des prêts bancaires, ou des crédits vendeurs (où le propriétaire accorde un prêt à la SCI).

Répartition des Parts Sociales

Attribution des Parts

Répartir les parts sociales de la SCI entre les associés selon les apports et les objectifs de transmission.

Considérations Légales et Fiscales

Droits de Mutation

Les droits de mutation (droits d’enregistrement) sont dus lors de la vente des biens à la SCI, bien que des exonérations ou des abattements puissent s'appliquer dans certains cas.

Plus-Value Immobilière

La plus-value réalisée lors de la vente des biens à la SCI est imposable, mais des abattements pour durée de détention peuvent réduire l'impôt.

Gestion des Bénéfices

Les bénéfices réalisés par la SCI sont soumis à l'impôt sur les sociétés si elle a opté pour ce régime. Les associés sont ensuite imposés sur les dividendes perçus.

Qui est éligible pour un tel montage ?

Toute personne physique propriétaire d’un parc immobilier dont la valeur minimale est de deux millions d’euros. Le parc immobilier doit générer des loyers importants. Le foyer fiscal doit se trouver dans une tranche d’imposition de 41 % ou plus *. Le parc immobilier doit être payé en grande partie et générer des bénéfices fonciers importants.

* Le taux marginal d'imposition peut varier de 0 à 45 %. Voir le Barème en vigueur.