TPC Conseil / Investissements en résidences services / EHPAD / Toutes les réponses à vos questions
L'investissement dans un EHPAD est une opportunité intéressante pour plusieurs raisons :
Le vieillissement de la population entraîne une demande croissante en places en EHPAD.
La réglementation assure la qualité des services et limite l'offre, garantissant ainsi la pérennité des investissements.
Les EHPAD offrent des rendements intéressants grâce à une demande stable et à des avantages fiscaux.
Les tendances démographiques sont connues, ce qui permet d'anticiper les besoins futurs.
Investir dans un EHPAD, c'est participer à un projet porteur de sens tout en bénéficiant d'une solution de placement pérenne.
L'investissement dans un EHPAD s'effectue principalement sous le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Ces statuts permettent de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment grâce à l'amortissement des biens. Bien que la défiscalisation directe soit limitée, ces régimes offrent une solution intéressante pour constituer un revenu complémentaire à la retraite.
LE STATUT LMNP-LMP :
il ne permettra pas à l'acquéreur de défiscaliser directement (LMNP) mais il concernera des investisseurs soucieux de se constituer à terme un revenu locatif défiscalisé grâce à l'imputation de certains amortissements des loyers encaissés.
L'investissement en EHPAD attire un large public, notamment les investisseurs soucieux de la sécurité de leur placement. Ce type d'investissement offre une rentabilité régulière et s'inscrit dans une démarche citoyenne. Il est particulièrement adapté aux profils d'investisseurs recherchant un placement stable et à long terme.
Les expatriés français, qui ne bénéficient pas des avantages fiscaux liés à l'immobilier en France, y trouvent également un intérêt certain.
Le prix au mètre carré d'un EHPAD peut sembler élevé en comparaison d'un logement traditionnel. Plusieurs facteurs expliquent cette différence :
Les chambres sont généralement plus petites, ce qui augmente le coût par mètre carré.
Les normes de sécurité et d'accessibilité sont plus élevées dans les EHPAD, entraînant des coûts de construction plus importants.
Les espaces communs représentent une part importante de la surface totale, ce qui augmente le coût global de l'établissement.
De plus, l'évolution des prix des terrains et des matériaux de construction contribue à la hausse des coûts de construction des EHPAD.
En tant qu'investisseur en LMNP ou LMP dans un EHPAD, vous êtes propriétaire du mobilier de votre bien. Cela implique que vous êtes responsable de son remplacement en général, chaque 9 ans. Les meubles, considérés comme des biens amortissables, peuvent faire l'objet d'une déduction fiscale sur plusieurs années, ce qui peut optimiser votre rendement.
La répartition de la propriété des parties communes (réception, salles communes, etc.) dans un EHPAD peut varier selon les projets. Traditionnellement, les investisseurs peuvent acquérir des millièmes de copropriété sur ces parties. Cependant, pour des raisons liées à la gestion opérationnelle de l'établissement, l'exploitant peut conserver la propriété de ces espaces. Dans ce cas, un régime de copropriété est généralement mis en place, prévoyant la possibilité pour les investisseurs de récupérer la propriété de ces parties à terme.
Contrairement à l'immobilier résidentiel classique, l'emplacement d'un EHPAD n'est pas le facteur prépondérant. Les résidents d'une maison de retraite recherchent avant tout des soins adaptés et un environnement sécurisant. Ainsi, un EHPAD situé en zone rurale peut être tout aussi rentable qu'un établissement urbain, notamment si la demande locale est forte et si le gestionnaire est compétent.
Le bail commercial est un contrat essentiel dans l'investissement en EHPAD. Il définit les droits et obligations de chacune des parties, notamment la durée du bail, le montant des loyers, les modalités d'indexation et la répartition des charges. Souvent, les exploitants prennent en charge l'intégralité des charges d'entretien, garantissant ainsi un entretien optimal de l'établissement. La qualité de l'exploitant et la cohérence économique du bail sont des éléments clés pour sécuriser l'investissement.
Le bail commercial est un contrat clé dans l'investissement en EHPAD. Il définit les conditions de votre investissement, notamment :
Généralement d'une durée de 11 ans, ce qui assure une stabilité à long terme.
Le montant des loyers, leur mode de calcul (souvent indexé) et les modalités de paiement sont précisés.
Les charges à la charge de l'investisseur (comme la taxe foncière) sont clairement définies.
Souvent, les gros travaux et l'entretien sont à la charge de l'exploitant.
Un mécanisme d'indexation (fixe ou variable) permet d'ajuster les loyers en fonction de l'inflation, garantissant ainsi un pouvoir d'achat préservé.
LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL : Pourquoi une durée de 11 ans ?
Cette durée est choisie pour éviter certaines complexités juridiques liées aux baux commerciaux de plus de 12 ans.
LA RÉPARTITION DES CHARGES : Pourquoi l'exploitant prend-il en charge les gros travaux ?
Cela permet de garantir un bon entretien de l'établissement et évite des discussions entre les investisseurs sur les travaux à réaliser.
En résumé, le bail commercial est un outil essentiel pour sécuriser votre investissement.
Il est donc important de le lire attentivement et de s'assurer de bien comprendre toutes ses clauses.
Le risque de défaillance d'un exploitant d'EHPAD est faible en raison de la nature même de ce type d'établissement. La demande en places étant soutenue, un EHPAD viable présente un intérêt économique certain pour les opérateurs. En cas de difficultés rencontrées par un exploitant, il est plus probable qu'un autre reprenne l'exploitation plutôt qu'une fermeture. Néanmoins, il est essentiel de choisir un exploitant solide et de privilégier les établissements bénéficiant d'un agrément et d'une autorisation d'exploitation en règle. Les investisseurs peuvent ainsi se prémunir contre tout risque éventuel.
Le taux de remplissage d'un EHPAD est étroitement lié à la qualité de la gestion. Un établissement dirigé par une équipe compétente et à l'écoute des besoins des résidents aura davantage de facilité à attirer et fidéliser une clientèle. La réglementation du secteur et la concurrence locale sont également des facteurs à prendre en compte.
Le coût élevé des EHPAD est souvent évoqué, mais il ne constitue pas un frein majeur à leur remplissage. En effet, les seniors les plus aisés, qui représentent la clientèle principale des EHPAD privés, disposent généralement de ressources suffisantes pour financer leur séjour. De plus, les aides publiques et la solidarité familiale complètent ces ressources.
L'idée que les EHPAD sont difficiles à revendre est un mythe. La demande pour ces biens est constante, et les investisseurs spécialisés dans ce secteur sont nombreux. Les avantages fiscaux liés à ce type d'investissement, ainsi que la stabilité du marché, en font un placement sûr et facilement revendable.
Les engagements de rachat par les exploitants étaient parfois proposés dans le passé, mais ils sont aujourd'hui rares voire inexistants. Ces mécanismes, peu fiables, n'offraient pas de garanties suffisantes pour les investisseurs. Il est préférable de se concentrer sur la qualité de l'exploitant et la solidité du marché pour sécuriser son investissement.
La transformation d'un EHPAD en un autre type de logement n'est pas une option réaliste. Les aménagements spécifiques d'un EHPAD, comme les chambres adaptées et les équipements médicaux, ne sont pas facilement convertibles. Il est donc préférable de conserver l'affectation initiale de l'établissement, qui garantit une rentabilité supérieure à long terme.
Les formules d'occupation personnelle en EHPAD sont peu courantes et ne sont pas recommandées. L'investissement dans un EHPAD est avant tout un placement financier visant à générer des revenus locatifs réguliers. Il est donc préférable de se concentrer sur la qualité de l'investissement et la solidité du marché.
Le secteur des EHPAD est un secteur réglementé. L'ouverture d'un nouvel établissement est soumise à autorisation administrative et les établissements doivent respecter des normes de qualité définies par les autorités de tutelle. Les aides publiques complètent le financement des résidents, mais leur montant est modulé en fonction des ressources de chacun. Ce cadre réglementaire garantit la qualité des services proposés aux résidents et assure la pérennité du secteur.
Les EHPAD ont démontré leur résilience face à la crise sanitaire en continuant d'honorer leurs engagements envers les investisseurs. Contrairement aux secteurs du tourisme et de l'hôtellerie, fortement impactés par les confinements, les EHPAD ont bénéficié d'une demande constante, soutenue par les pouvoirs publics et les familles. Leur modèle économique, basé sur des revenus stables et diversifiés, leur a permis de traverser cette période difficile sans compromettre leurs obligations financières.
Le prix d'acquisition est influencé par divers facteurs, notamment la localisation, la taille et les prestations de l'établissement. En général, il faut compter entre 100 000 et 300 000 euros.
Le rendement d'un investissement en EHPAD est généralement compris entre 3,5% et 4,5% net d'impôts. Ce taux est attractif comparé à d'autres placements plus traditionnels. Cependant, il est important de noter que ce rendement peut varier en fonction de plusieurs facteurs tels que la localisation de l'établissement, la qualité du gestionnaire, la durée du bail et les avantages fiscaux dont bénéficie l'investisseur.
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L'EHPAD vous offre une solution de placement stable, avec une rentabilité attractive dès les premières années grâce aux amortissements défiscalisés.
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