INVESTISSEMENT EHPAD

A - LA STRUCTURE DU MARCHÉ :

une demande exponentielle.

La population française continue de vieillir sous le double effet de l'augmentation de vie et de l'avancée en âge de la génération du Papy-Boom.

Quadruplement de la population des plus de 85 ans entre 2007 et 2060 !

Une offre totalement règlementée par les pouvoirs publics.

L'offre des chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins observés du fait d'une règlementation stricte. Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus et l'ouverture de tout nouvel établissement est soumise à autorisation.

Elles sont, pour l'heure, délivrées de façon parcimonieuse, tendance qu'il est peu probable de voir évoluer compte tenu de la situation des comptes publics.

État des lieux des structures d'hébergement/estimation des besoins.

La France accuse un déficit sévère entre l'offre de logements disponibles et une demande exponentielle, il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation.

Une lisibilité exceptionnelle.

En opposé à d’autres marchés, dont l'analyse repose sur des éléments conjoncturels, le secteur des EHPAD a pour sous-jacents des données démographiques dont l'inversion est extrêmement longue.

L'effet de surprise n'existe pas, puisque les effectifs de la population âgée sont connus cinquante ans à l'avance avec une précision très importante.

Cela confère à ce secteur une lisibilité hors norme.

B - LA RENTABILITÉ :

un niveau de rentabilité élevé.

Face à une demande exponentielle et des pouvoirs publics ne pouvant assumer seuls cette vaste tâche que constitue la prise en charge de la dépendance, une offre privée s'est développée.

De nombreux investisseurs privés, notamment des particuliers, ont bien compris l'intérêt de ce secteur qui affiche des performances intéressantes.» Un risque maîtrisé

Les opérateurs présents sur le marché des EHPAD sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles, cotées en bourse pour certaines d'entre elles. Il s'agit donc d'intervenants expérimentés et particulièrement solvables, assurant une parfaite sécurisation des conditions d'exploitation et in finé de l'investissement.

C - LA FISCALITÉ :

des avantages fiscaux.

L'avantage fiscal ne doit en aucun cas être la motivation première de l'investisseur, néanmoins, il convient de rappeler que ce support permet de bénéficier d'avantages substantiels.

• · Statut LMNP classique ou LMP classique.

Ce support offre aujourd'hui deux schémas d'investissement possibles.

LE STATUT LMNP-LMP :

il ne permettra pas à l'acquéreur de défiscaliser directement (LMNP) mais il concernera des investisseurs soucieux de se constituer à terme un revenu locatif défiscalisé grâce à l'imputation de certains amortissements des loyers encaissés.

A - INVESTISSEMENT de « BON PÈRE DE FAMILLE » :

il s'agit de ce que l'on pourrait appeler "un investissement de bon père de famille". Ce support offre à la fois une forte rentabilité et une sécurité importante liée à un marché extrêmement lisible à long terme et à des exploitants quasi-institutionnels. A ce titre, il est susceptible de répondre aux attentes de 80-90% des investisseurs privés si l'on en croit la presse et les professionnels du patrimoine.

B - UN INVESTISSEMENT POUR LES EXPATRIÉS (aussi) :

les expatriés Français ne sont pas fiscalisés pour la plupart en France. Ils n'ont par conséquent aucun avantage à investir dans un produit de défiscalisation pure. L'immobilier géré est une solution pérenne pour prévoir une retraite complémentaire future constituée d'un capital à prise de valeur et d'une rente défiscalisée par le jeu des amortissements.

C - UN SUPPORT NON SPÉCULATIF :

ce type de support est, par contre, à déconseiller aux investisseurs ayant une approche spéculative et recherchant un produit avec de fortes potentialités de plus-values. À contrario, les risques de moins-values sont eux aussi réduits.

D - UN INVESTISSEMENT CITOYEN :

pour certains, choisir comme support immobilier une résidence médicalisée EHPAD peut aussi apporter une dimension citoyenne à l'investissement

• · Statut LMNP classique ou LMP.

A –EHPAD PLUS CHER QUE L'IMMOBILIER TRADITIONNEL !

POURQUOI ?

Trois paramètres contribuent à obtenir un prix au m² qui peut sembler élevé...

Des petites surfaces.

Les chambres ont une surface moyenne de 20 M², soit l'équivalent d'un studio dans une résidence pour étudiants. Plus un logement est petit, plus son prix est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs entre logements, salle de bains, porte d'entrée). On remarque ainsi que le prix de vente d'un studio au m² est généralement 30 % à 40 % plus cher que celui d'un T3.

Des normes de construction strictes.

Les normes de construction sont beaucoup plus sévères que pour du logement basique (protection incendie, largeur des couloirs communs, ascenseurs spécifiques, etc.) et les équipements des logements différents (appel malade, salle de bains aux normes handicapés...).

50 % de parties services.

La surface des logements représente environ 50 % de la surface totale d'un EHPAD contre environ 90% dans une résidence traditionnelle. L'importance des parties communes contribuent donc à augmenter sensiblement le coût de revient d'une telle construction.

B - POURQUOI LES PRIX AUGMENTENT-ILS CHAQUE ANNÉE ?

Les prix ont tendance à augmenter chaque année; explications.

Évolution du prix des fonciers et des coûts de construction.

Si les EHPAD constituent indéniablement des supports immobiliers particuliers en raison de leur destination, ils n'en restent pas moins soumis, comme l'immobilier classique, aux évolutions des tarifs des fonciers et des coûts de construction.

La charge du mobilier est supportée par l'investisseur qui achète, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou des statuts LMNP ou LMP, un bien meublé ; il doit être propriétaire des meubles. Lors de chaque renouvellement de bail, le remplacement des meubles est porté par le bailleur qui est l'investisseur. Les meubles s'amortissent sur une période comprise entre 5 ans et 9 ans.

Deux possibilités existent dans les montages de divers référencements en EHPAD concernant le traitement des parties services.

L'investisseur est propriétaire :

ces parties peuvent être vendues directement aux investisseurs sous forme de millième de copropriété.

L'investisseur n'est pas propriétaire :

ces parties services sont conservées par une autre entité (l'exploitant). En effet, dans certaines situations, le gestionnaire souhaite les conserver pour des raisons liées à son mode d'exploitation (politique d'entretien, traitement comptable, anticipation des évolutions aux normes...). Dans ce cas précis, une clause de retour à la copropriété de ces parties services est intégré dans le règlement de copropriété.

Les occupants "locataires" de L'Ehpad.

Un EHPAD s'adresse à une population dépendante, ne disposant pas de la possibilité de profiter d'un environnement élargi. L'emplacement de ces résidences ne répond pas à ce titre, aux critères couramment admis en matière d'immobilier classique.

Emplacement Rural.

Les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables pour les exploitants. Les fonciers y sont moins chers et la concurrence peu présente. L'absence d'établissements spécialisés dans un vaste périmètre attire une clientèle parfois fort éloignée (phénomène de concentration de la demande sur une localisation géographique précise). Dans ce type de configuration, il convient néanmoins de bien valider les niveaux de loyers versés par l'exploitant car la tarification publique de ces établissements est logiquement moins élevée que dans les grands centres urbains.

Emplacement Urbain.

Le choix d'un emplacement urbain n'est bien évidemment pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m² supérieur. Il est par ailleurs souvent présenté comme un avantage dans l'hypothèse d'une défaillance du gestionnaire ou d'un changement d'affectation du bien (transformation en immobilier résidentiel classique). Même si cet argument est incontestable, il convient de rappeler qu'il s'agit d'une hypothèse fort peu probable compte tenu de la lisibilité du marché en question et de la qualité des gestionnaires référencés par TPC et ses partenaires.

En conclusion.

L'emplacement stricto sensu a donc moins d'importance que la réalité de l'offre locale. Ce point fera partie des premiers critères analysés par le gestionnaire et conditionnera la faisabilité du projet. La validation d'un emplacement par un gestionnaire de renom ainsi que l'obtention d'une autorisation d'exploitation sont gages de sécurisation de l'investissement.

A- LE CADRE JURIDIQUE ASSURE UNE PARFAITE LISIBILITÉ.

Un investissement en EHPAD est sécurisé dans le cadre d'un bail commercial, signé par l'investisseur et l'exploitant. Ce document reprend les droits et obligations de chacune des parties et assure ainsi la parfaite lisibilité du projet.

Le bail fixe notamment.

• · La durée de l'engagement (engagement ferme d'une durée de 11 ans),
• · Le montant des loyers versés à l'investisseur et leur périodicité de paiement. À ce titre, le gestionnaire est juridiquement tenu à une obligation de résultats en matière de paiement des loyers,
• · Le mécanisme d'indexation des loyers,
• · La répartition des charges.

B - LES CHARGES D'ENTRETIEN ET LES TRAVAUX.

Dans certains baux négociés par d'importants groupes de commercialisation, la totalité des charges d'entretien et de travaux est supportée par les exploitants à la demande de ces derniers. L'investisseur doit acquitter uniquement la taxe foncière.

Pourquoi un tel cadeau au bénéfice de l'investisseur ?

En dépit du poids financier que cela représente dans les comptes d'exploitation, il s'agit pour les exploitants de la seule solution pour avoir la réactivité nécessaire au parfait entretien de leurs établissements. En agissant ainsi, ils s'évitent toute discussion avec les investisseurs et ont ainsi toute latitude sur l'entretien de leur parc. En effet, il s'agit d'un secteur particulièrement encadré sur lequel le preneur ne peut se permettre de voir son outil de travail se dégrader.

C - QUALITÉ DE LA SIGNATURE ET COHÉRENCE ECONOMIQUE.

Pour qu’un bail commercial puisse jouer son rôle, il doit impérativement être signé par un exploitant affichant à la fois solvabilité et savoir-faire. Il doit par ailleurs prévoir un niveau de loyer cohérent. En effet, un cadre juridique aussi contraignant soit-il ne pèsera pas lourd si aucune logique économique ne sous-tend le montage.

A- LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL : pourquoi des baux inférieurs à 12 ans ?

La durée des baux s'explique par une particularité de la législation française et ne reflète en aucun cas la volonté des groupes d'exploitation. Ces derniers souhaiteraient inscrire leur action dans un temps plus long. En effet, il convient de rappeler qu'il s'agit de sociétés importantes, quasi institutionnelles pour certaines, affichant des valorisations importantes. La perte d'une partie de leurs immeubles au terme du bail pouvant ainsi se révéler particulièrement dommageables pour elles. Néanmoins, le droit français prévoit qu'au-delà de 12 ans, un bail commercial devient un droit immobilier, imposant un enregistrement au conservatoire des hypothèques et le versement d'une taxe de l'exploitant et de l'investisseur sur l'intégralité des loyers. Pour éviter cela, il est donc prévu des baux inférieurs à 12 ans, renouvelables par tacite reconduction.

B - LA RÉPARTITION DES CHARGES : les charges lourdes et les mises aux normes.

Dans tous les EHPAD commercialisés par TPC, le gestionnaire s'engage à supporter seul toutes les charges liées aux gros travaux (article 606 du code civil) et aux remises aux normes.

Comment expliquer cette répartition des charges ?

Cette répartition des charges est opérée à la demande des exploitants car elle leur permet d'avoir toute latitude sur le parfait entretien de leurs établissements. Un financement par les investisseurs obligerait le gestionnaire à réunir une assemblée générale et à obtenir un accord préalable de ces derniers.

Dans les opérations financées par le biais de Theisen Patrimoine Conseil, le gestionnaire est donc seul décisionnaire, ce qui lui permet d'éviter toute situation de blocage et de maintenir l'outil de travail en parfait état.

C - L'INDEXATION DES LOYERS EN EHPAD : la régulation de l'indexation des loyers.

Plusieurs configurations peuvent être identifiées :

• · indexation fixe ;
• · indexation variable plafonnée.

La France fait face en matière d'indexation à une véritable jungle. La pluralité des indices et leur absence de cohérence ont conduit au cours des années passées à des situations intenables avec des niveaux d'indexation pouvant atteindre 7 voire 8% par an, pouvant exposer à terme le problème de la soutenabilité de l'exploitation. Les mécanismes d'indexation fixe ou d'indexation plafonnée constituent des réponses à ces dérives et apportent une indispensable visibilité à l'exploitant.

D - UNE INDEXATION POUR ASSURER LA SOUTENABILITÉ.

Il est aisément compréhensible de souhaiter une indexation maximale et non plafonnée. Néanmoins, au moment du montage produit, des arbitrages doivent être réalisés. Les partenaires négociateurs de TPC interviennent, à ce titre, comme un véritable garant des intérêts à long terme de l'investisseur.

La préoccupation des partenaires de TPC.

Trouver l'équilibre financier permettant à l'exploitant d'exercer ses fonctions dans les meilleures conditions tout en versant le loyer maximal à l'investisseur.

Les exploitants doivent en effet dans leur activité faire face à un certain nombre de contraintes, dont les principales sont un prix de journée règlementé et des charges lourdes d'entretien et de mises aux normes.

E - L'INDEXATION DES LOYERS ET LA REPRISE DE L'INFLATION : que penser des mécanismes d'indexation si l'inflation revient ?

À titre introductif, il est important de rappeler que l'immobilier, à la différence des supports financiers, permet de neutraliser partiellement l'effet de l'inflation grâce aux mécanismes d'indexation des loyers. Cependant, certains investisseurs semblent s'inquiéter de la présence de mécanismes d'indexation fixe ou plafonnée dans l'hypothèse d'une reprise de l'inflation.

Une reprise de l'inflation ?

Le contexte macro-économique actuel peut laisser craindre une reprise de l'inflation. Même si les prévisions vont dans le sens d'une hausse, le niveau d'inflation reste historiquement bas.

La banque centrale européenne contrôle.

Il est, sur plus long terme, peu probable que la France sorte de la période actuelle d'inflation historiquement basse, notamment du fait du contrôle très strict opéré par la Banque Centrale Européenne. Cette institution en charge de la politique monétaire européenne a été mandatée par le Pacte de Stabilité et de Croissance pour maintenir l'inflation à un niveau inférieur à 2 %. Les indexations des loyers en EHPAD étant de l'ordre de 2 %, les craintes de ces investisseurs privés ne sont, à ce jour, pas justifiées.

F - RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL EHPAD : un exploitant peut-il ne pas renouveler le bail ?

Un EHPAD comprend en moyenne 80 résidents, présents 365 jours par an (et 1 jour de plus pour les années bissextiles). L'exploitant est donc dans l'obligation "technique" de renouveler le bail commercial EHPAD, à défaut, il devrait libérer les lieux et reloger l'ensemble des résidents à proximité. Une rupture du bail reviendrait pour un exploitant à se priver de son outil de travail. Rappelons à ce stade que les sociétés d'exploitation présentes sur le marché de L'Ehpad sont des sociétés importantes, quasi-institutionnelles pour certaines et dont l'outil de travail est très fortement valorisé. Compte tenu des systèmes d'évaluation et d'autorisation en vigueur sur ce marché, l'exploitant est tenu à un parfait entretien de son établissement. Il réinvestit donc régulièrement dans son outil de travail. Dans cette optique, il serait peu efficient pour lui de quitter les lieux.

L'exploitant peut-il baisser unilatéralement le niveau des loyers ?

L'exploitant pourrait essayer de renégocier le loyer à la baisse. En cas de désaccord entre le preneur (exploitant) et les bailleurs (investisseurs privés), le montant du loyer serait déterminé par le président du Tribunal de Grande Instance avec pour base une comparaison avec les loyers de marché. Les partenaires de TPC sont très attentifs lors des montages d'opérations, à ce que les loyers en valeur absolue soient dans la fourchette basse des loyers de marché. Ainsi, en cas de désaccord lors du renouvellement du bail, nos clients sont protégés. Cela n'est pas le cas sur les établissements ou la rentabilité est obtenue grâce à un loyer très élevé.

L'investisseur peut-il sortir à la fin du bail ?

Cette question en amène une autre : pourquoi un investisseur souhaiterait-il sortir ?

• · Pour envisager une occupation personnelle ou celle d'un proche.

Ce type de stratégie n'est pas possible dans le cadre des opérations proposées par Theisen Patrimoine Conseil. Elle n'est en aucun cas souhaitable ; l'investisseur n'y a d'ailleurs aucun intérêt, il perdrait la source de revenus liés à son acquisition et devrait verser des indemnités d'éviction à l'exploitant, dont le montant pourrait être très élevé. La problématique de l'hébergement personnel ou d'un proche doit être traitée de façon totalement distincte de celle de l'investissement.

L'expérience de TPC et de ses partenaires ?

Depuis plus de 20 ans sur le marché des EHPAD, nous disposons désormais d'une expérience sur le renouvellement des baux. Une conclusion s'impose, il s'agit d'un non-évènement pour les investisseurs, les exploitants continuant à servir des loyers et à respecter tous les engagements pris dans le bail initial. Nous sommes surpris de constater qu'il s'agit d'un sujet d'inquiétude particulièrement important pour certains investisseurs privés. Les arguments pour rassurer les investisseurs potentiels sont nombreux !

Un marché d'experts.

Il convient de préciser que le secteur des EHPAD est particulièrement technique, la prise en charge de la dépendance est une affaire de spécialistes qui interviennent là sur leur cœur de métier. Pas d'acteurs généralistes sur ce segment de marché, ces derniers ne parvenant pas à obtenir les autorisations nécessaires à l'ouverture d'établissements.

Quasi institutionnels.

Les exploitants d'EHPAD sont par ailleurs des sociétés importantes, quasi institutionnelles, pour certaines cotées en bourse et affichant des valorisations importantes. Leurs comptes sont pour la plupart disponibles à la consultation pour ceux qui le souhaitent.

Qui souhaitent garantir la pérennité de leur outil de travail.

Leur intérêt est simple : voir les baux renouvelés car si tel n'était pas le cas, ils se verraient privés d'une partie de leur outil de travail.

Et faire fonctionner efficacement un centre de profits.

TPC et ses partenaires veillent tout particulièrement à la définition d'un juste niveau de loyer (loyer assurant l'équilibre entre intérêt de l'investisseur et profitabilité de l'exploitation). Il s'agit in finé de la meilleure garantie pour l'investisseur de voir le bail renouvelé. Un exploitant n'a aucun intérêt à se priver d'un centre de profits performant.

Quelles solutions dans cette hypothèse ?

Compte tenu de la structure du marché, de la nature des intervenants en présence, de l'expertise des partenaires de TPC sur ce marché, de la régulation mise en place par les pouvoirs publics, une telle hypothèse est peu probable. Néanmoins, si une telle situation se produisait, les partenaires de TPCconseil et TPC seraient en mesure de proposer des solutions aux investisseurs.

Existe-t-il des problématiques de remplissage de certains EHPAD privés ?

La moyenne de remplissage des EHPAD est de 95%.

On peut donc dire qu'il n'existe pas de problématique en ce sens. Au contraire, la France doit toujours faire face à une pénurie de chambres sur le territoire national.

On estime les besoins de création à 10 000 nouvelles places.

Néanmoins, il peut exister au niveau micro-local, des situations de concurrence. Il convient de ne pas oublier que ces EHPAD privés s'intègrent sur le secteur marchand.

Il appartient donc au gestionnaire d'adapter son offre aux spécificités locales.

LE COÛT DE L'HÉBERGEMENT EN EHPAD ET LE REMPLISSAGE.

Le coût important d'un hébergement en EHPAD n'est-il pas un frein à terme au bon remplissage des établissements ?

À titre liminaire, il convient de préciser que les EHPAD privés s'adressent aux retraités les plus favorisés. Des structures publiques étant à la disposition des populations les moins solvables.

Estimation du différentiel retraite / coût lié à l'hébergement.

Il s'agit d'une question qui revient depuis 20 ans et qui s'explique par le différentiel entre le niveau des retraites et celui des coûts d'hébergement.

L'exemple qui suit à vocation à estimer l'effort financier pour le résident.

• · Séjour moyen : environ 24 mois,
• · Retraite moyenne : 1200€ / mois,
• · Exemple de coût d'hébergement : 2700€ / mois (sur la base d'un coût de journée de 90€ - moyenne haute),
• · Différentiel : 1500€ / mois,
• · Différentiel annuel : 18 000€,
• · Différentiel total : 36 000€ pour un séjour de 24 mois.

L'épargne de précaution.

Les personnes âgées concernées par les EHPAD privés, à savoir les retraités les plus aisés, ont le plus souvent constitué, au fil de leur existence, une épargne de précaution suffisante pour faire face à ce différentiel. Il convient sur ce point de noter que les séniors actuels (personnes actuellement âgées de 65 ans et plus) affichent des niveaux de retraite sans précédent, ce qui permet d'entrevoir des perspectives optimistes sur le terrain de la solvabilité des futurs résidents.

70 % des plus de 65 ans sont propriétaires de leur résidence principale.

Le public concerné par les EHPAD privés est pour l'essentiel propriétaire de sa résidence principale. Il faut noter par ailleurs que l'EHPAD est bien souvent le dernier logement du locataire et qu'il constitue sa résidence principale. Les résidents peuvent donc louer le logement qu'ils occupaient avant leur admission et se générer ainsi une source complémentaire de revenus. Ils ont également, s'ils le souhaitent, la possibilité de le vendre, réalisant à la fois une économie de charges et leur permettant de récupérer un capital. Compte tenu de la valorisation actuelle des actifs immobiliers, cette dernière hypothèse peut constituer une solution importante pour les résidents.

Les aides publiques.

Par ailleurs, chaque résident peut selon sa situation bénéficier d'un certain nombre d'aides complémentaires (APA : Allocation Personnalisée d'Autonomie ; APL : Aide personnalisée au logement). L'allocation personnalisée pour l'autonomie (APA) constitue la principale aide pour les personnes âgées dépendantes : Cette prestation universelle s'adresse aux personnes âgées de 60 ans ou plus, résidant à domicile ou en établissement et confrontées à une perte d'autonomie. Cette prestation n'est pas soumise à conditions de ressources, mais son montant varie selon les revenus des bénéficiaires. Montant maximum du plan d'aide d'un bénéficiaire.

Source https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N392

Les GIR (Groupes Iso Ressources) permettent de définir le niveau de dépendance (le GIR 1 étant le niveau de dépendance le plus élevé).

Les aides intergénérationnelles.

Si les aidants familiaux sont de moins en moins nombreux en liaison avec les évolutions des modes de vies, on constate qu'il existe toujours de puissants mécanismes de solidarité intergénérationnelle pour le financement des séjours en EHPAD.

Une source d'inquiétude injustifiée.

Depuis 20 ans, la question de la revente des EHPAD revient de façon récurrente. Elle semble être une véritable source de préoccupation pour certains investisseurs privés. Ces derniers sont certes séduits par le marché de la dépendance mais peuvent considérer le support comme inapte à la revente. Cette inquiétude est surprenante pour TPC et ses partenaires en charge de ces questions, puisqu'il s'agit au contraire d'un actif très facilement revendable.

Avant toute chose, il convient de se poser une question simple.

Pourquoi un EHPAD serait-il difficile à revendre alors qu'il intéresse des investisseurs aujourd'hui ?

• · Parce que le produit aura changé ? Il n'y a aucune raison de le penser.
• · Parce que la demande démographique ne sera plus là ? Toutes les réponses de l'INSEE conduisent à répondre par la négative.
• · Parce que le cadre fiscal aura changé ? Réponse là encore négative puisque le LMNP ou LMP est le seul cadre fiscal transmissible. Le nouvel acquéreur peut également en bénéficier à son tour.

Néanmoins, une revente d'EHPAD ne doit pas être appréhendée avec les codes de l'immobilier résidentiel. C'est probablement cette confusion qui est à l'origine de l'inquiétude de certains investisseurs.

Une revente à destination d'investisseurs privés.

L'acheteur potentiel dans le cadre d'une revente d'EHPAD est un investisseur avisé à la différence de l'immobilier locatif classique où la revente cible majoritairement des propriétaires occupants. Le nouvel investisseur achète un couple rentabilité/risque, selon une logique identique à celle de l'investisseur initial.

Un cadre transmissible.

Tout comme son prédécesseur, le nouvel acquéreur pourra bénéficier de la fiscalité liée au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. En effet, l'investissement immobilier en meublé présente aussi un intérêt fiscal lorsque le bien acheté n'est pas neuf (statut LMNP classique) et est transmissible au nouvel acquéreur, ce qui n'est pas le cas pour l'immobilier locatif (Pinel). Il convient par ailleurs de préciser que l'achat d'un bien en exploitation permet une prise d'effet immédiate des loyers et une visibilité accrue sur les conditions matérielles et financières de l'exploitation, gage supplémentaire de sécurisation de l'investissement.

Une revente, oui, mais à quel prix ?

Une chambre d'EHPAD est un support non spéculatif, dont la valeur évolue peu. Les estimations oscillent entre + 10 % et - 10 % par rapport au prix d'achat.

En effet, il s'agit d'un segment de marché très stable et différent de l'immobilier classique. Le support EHPAD n'est pas sujet aux cycles immobiliers.

Les conditions pour revendre.

Il est conseillé, comme dans toute acquisition immobilière, de ne pas chercher à revendre dans les premières années qui suivent l'acquisition. En effet, le prix de vente net vendeur, même s'il augmente par rapport au prix d'achat, est basé sur le montant hors taxe, hors frais de commercialisations et hors frais d'acte et de prêt bancaire s'il y a eu achat à crédit.

Existe-t-il des schémas d'investissement avec engagement de rachat par le preneur du bail, soit l'exploitant ?

Ce type d'investissement a existé dans le passé. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Il convient à ce titre de préciser qu'ils étaient peu crédibles et dénués d'intérêt pour l'investisseur.

Un changement d'affectation est-il souhaitable ?

Un EHPAD est par définition un immobilier spécifique. D'autres supports le sont encore bien plus, à l'image des plates-formes logistiques par exemple.

Néanmoins, il faut être conscient qu'un changement d'affectation imposerait des travaux particulièrement lourds et ôterait à ce support sa particularité, gage d'une rentabilité supérieure à celle de l'immobilier résidentiel classique.

Un changement d'affectation n'est, pour ces raisons, pas souhaitable.

Existe-t-il des schémas d'investissement avec engagement de rachat par le preneur du bail, soit l'exploitant ?

Les montages prévoyant des formules d'occupation sont rares sur ce segment de marché. Il s'agit le plus souvent de priorité d'occupation payante proposée aux investisseurs. La position des partenaires de TPC est simple, il est préférable de déconnecter l'investissement en EHPAD de toute logique d'occupation.

Certains professionnels calquent la réalité d'autres segments de marché (notamment le tourisme), sur celui des EHPAD. La logique n'est en aucun cas similaire en raison de la spécificité du public cible. En effet, les résidents d'un EHPAD y élisent leur résidence principale, les exploitants disposant ainsi d'une très faible marge de manœuvre sur la question de l'occupation.

Liste prioritaire pour l'obtention de chambre en EHPAD ?

Une réponse similaire à celle de l'occupation personnelle peut être faite.

UN MARCHÉ RÉGLEMENTÉ : ouvertures soumises à autorisation - la question du numerus clausus.

Le code de l'action sociale et des familles prévoit comme préalable à toute ouverture d'EHPAD (établissement médico-social) l'obtention d'une autorisation délivrée par le CROMS (Comité Régional de l'Organisation Sociale et Médico-sociale). Par ailleurs, pour qu'un établissement puisse recevoir la dotation soins de l'assurance maladie, il doit obtenir la signature d'une convention tripartite de la part des autorités de tutelle. Ces autorisations peuvent être refusées si elles entraînent des charges excessives pour les autorités de tutelle.

Une réforme récente : la procédure d'appel à projets.

Ces dispositions ont été très récemment réformées. Désormais, les anciennes autorisations sont remplacées par un dispositif d'appel à projets.

POLITIQUE NATIONALE - PRISE EN CHARGE DE LA DÉPENDANCE.

Il convient de préciser que cette question des aides publiques concerne en premier lieu les séniors les moins favorisés qui s'orientent principalement vers les structures publiques. Les résidents d'EHPAD privés sont moins dépendants de ces aides et notamment de l'APA dont le montant varie déjà en fonction des ressources.

Le financement des EHPAD.

Depuis 2002, le financement s'articule autour de trois axes principaux.

• L'hébergement :  reste à la charge des résidents à l'exception de ceux qui peuvent bénéficier de l'aide sociale à l'hébergement (ASH) financée par les conseils généraux (autres aides au logement disponibles APL ou ALS),
• La dépendance : dépenses pour partie prises en charge par les conseils généraux dans le cadre de l'APA (Allocation Pour l'Autonomie).
• Les soins : dépenses prises en charge par l'assurance maladie dans le cadre d'une convention tripartite. Montant global des aides publiques en 2010 : 25 milliards d'€, soit 1,1 % du PIB.

Pendant la crise de la COVID-19, les gestionnaires des EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ont honoré le paiement des loyers aux investisseurs-bailleurs, contrairement à certaines résidences de tourisme, étudiantes, hôtelières ou d'affaires.

Cette différence s'explique par plusieurs facteurs spécifiques à la nature et au fonctionnement des EHPAD :

La continuité de l'activité essentielle des EHPAD

Les EHPAD sont des établissements de santé et d’hébergement essentiels, répondant à des besoins non substituables pour une population vulnérable. Pendant la crise sanitaire, leur activité n'a pas cessé :

Les résidents sont restés dans les établissements, car ils ne pouvaient pas être relogés ailleurs,

Les soins et services aux personnes âgées dépendantes ont continué sans interruption,

Les revenus issus des résidents (via leurs propres moyens, l'aide sociale ou les familles) ont donc été maintenus.

À l'inverse, des résidences touristiques, étudiantes ou d'affaires ont vu leur occupation s'effondrer en raison des confinements et des restrictions de déplacement, entraînant une chute brutale de leurs revenus.

Modèle économique stable et soutenu par des aides publiques

Les EHPAD bénéficient d’un modèle économique relativement résilient :

Une partie de leur financement provient de dotations publiques (ARS – Agences Régionales de Santé, conseils départementaux) pour couvrir les coûts des soins et des dépendances des résidents ,

Les familles participent également financièrement pour les frais d’hébergement, même pendant la crise.

Ces financements ont assuré une certaine stabilité des revenus pour les gestionnaires d’EHPAD, permettant de continuer à honorer les loyers.

En revanche, les résidences touristiques ou hôtelières dépendent principalement des recettes liées à leur taux d’occupation, qui s'est effondré pendant la pandémie, les laissant incapables de payer les loyers.

Obligations contractuelles rigoureuses des EHPAD

Les contrats des EHPAD avec les investisseurs bailleurs sont souvent plus stricts et sécurisés :

Ces contrats incluent généralement une garantie de paiement des loyers même en cas de baisse de la rentabilité ,

Les gestionnaires d’EHPAD tiennent à préserver leur réputation sur un marché très encadré.

Dans le cas des résidences touristiques ou d’affaires, les contrats de bail incluent souvent des clauses qui permettent de suspendre ou de renégocier les loyers en cas de force majeure, comme la COVID-19.

Résilience face à la crise sanitaire

Contrairement aux autres secteurs de résidences gérées, les EHPAD ont bénéficié d'une demande stable ou même accrue pendant la crise. Les familles ont cherché à maintenir leurs proches en sécurité, dans des établissements dans lesquels les soins étaient continus, malgré les contraintes sanitaires.

Les résidences étudiantes ont vu des étudiants retourner dans leur famille.

Les résidences touristiques et hôtelières ont été désertées par les restrictions de déplacement. Ces circonstances les ont mises en grande difficulté économique.

Importance stratégique des EHPAD pour l’État et les investisseurs

Les EHPAD répondent à un enjeu national lié au vieillissement de la population. Leur rôle stratégique les rend moins exposés à des défaillances, car :

Les pouvoirs publics les soutiennent pour garantir leur continuité ,

Les investisseurs considèrent ces biens comme des actifs stables et sécurisés à long terme.

Les résidences de tourisme ou d’affaires, beaucoup plus exposées aux aléas économiques et conjoncturels, n’ont pas bénéficié du même niveau de stabilité.

Conclusion

Les EHPAD ont pu continuer à honorer les loyers pendant la crise de la COVID grâce à la stabilité de leur activité, à un modèle économique soutenu par des revenus publics et privés, et à des contrats de bail sécurisés.

Cela contraste avec les secteurs comme le tourisme ou l’hôtellerie, fortement impactés par les restrictions sanitaires et la baisse de la mobilité, ce qui a entraîné des interruptions ou des renégociations de paiements.

Investir dans un EHPAD s'avère ainsi être une solution plus résiliente face aux crises, ce qui en fait un placement particulièrement prisé pour la diversification patrimoniale.