TRANSFÉRER SON PATRIMOINE DANS UNE SCI

FAIRE RACHETER SES BIENS IMMOBILIERS PAR UNE SCI, SOUS CONDITIONS

Vous possédez des biens immobiliers en direct et vous souhaitez les faire racheter par une société civile immobilière (SCI) dont vous êtes associé ? Cette opération peut présenter des avantages fiscaux, juridiques et patrimoniaux, mais elle doit être réalisée avec précaution et dans le respect des règles en vigueur.

Voici ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans un tel projet.

Optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier :

• en regroupant vos biens au sein d'une même structure juridique, vous pouvez faciliter leur administration, leur transmission et leur valorisation. Vous pouvez également bénéficier d'une meilleure protection de vos biens en cas de saisie ou de divorce, puisque la SCI est propriétaire des biens et non les associés.

Réduire votre fiscalité :

• en faisant racheter vos biens immobiliers par une SCI, vous pouvez profiter du régime fiscal avantageux de la SCI, qui permet notamment de déduire les charges et les intérêts d'emprunt du résultat imposable, de reporter les déficits fonciers sur les revenus globaux, ou encore de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) selon votre situation. Vous pouvez également éviter l'imposition sur les plus-values immobilières si vous vendez vos parts sociales de la SCI plutôt que vos biens immobiliers en direct.

Préparer la transmission de votre patrimoine :

• en faisant racheter vos biens immobiliers par une SCI, vous pouvez transmettre progressivement vos parts sociales à vos héritiers, en profitant des abattements et des réductions de droits de donation. Vous pouvez également conserver le contrôle de la gestion des biens en vous réservant la qualité de gérant de la SCI ou en instaurant des clauses statutaires limitant la cession des parts sociales.

Faire racheter ses biens immobiliers par une SCI n'est pas une opération anodine et elle doit être réalisée dans le respect des conditions suivantes.

La vente doit être effectuée à un prix de marché :

• il s'agit du prix habituellement pratiqué pour un bien similaire dans la même zone géographique. Si le prix de vente est inférieur au prix de marché, l'administration fiscale peut considérer qu'il s'agit d'une donation déguisée et appliquer des droits de donation.
  

La vente doit respecter les formalités liées à la vente d'un bien immobilier :

• il faut notamment signer un compromis de vente, puis une vente définitive devant notaire. Le notaire doit s'assurer que la vente respecte les règles en vigueur et notamment que le prix de vente est cohérent par rapport aux prix du marché.
  

La vente doit tenir compte des conséquences fiscales :

• il faut notamment déclarer et payer l'impôt sur les plus-values immobilières si le bien vendu a pris de la valeur depuis son acquisition. Il faut également déclarer et payer les droits d'enregistrement si le bien vendu est un bien immobilier neuf ou si la SCI est soumise à l'IS.

Pour faire racheter ses biens immobiliers par une SCI, il faut suivre les étapes suivantes.

Créer une SCI :

• il faut rédiger les statuts de la SCI, nommer un gérant, constituer le capital social (qui peut être composé d'apports en numéraire ou en nature), publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales et immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Faire racheter ses biens immobiliers par la SCI :

• il faut signer un compromis de vente avec la SCI, puis une vente définitive devant notaire. La SCI doit disposer des fonds nécessaires pour acheter les biens immobiliers, soit en utilisant son capital social, soit en recourant à un emprunt bancaire. La SCI devient alors propriétaire des biens immobiliers et les associés reçoivent des parts sociales de la SCI en contrepartie de la vente.

Gérer la SCI :

il faut tenir une comptabilité, établir des comptes annuels, organiser des assemblées générales, déclarer et payer les impôts et les charges sociales, respecter les obligations légales et statutaires, etc.

Faire racheter ses biens immobiliers par une SCI peut être une stratégie intéressante pour optimiser votre patrimoine immobilier, mais elle nécessite une bonne préparation et un accompagnement professionnel. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable, un avocat ou un notaire pour vous aider dans votre projet.

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