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Investir en viager occupé mutualisé

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Pourquoi investir dans une SAS spécialisée en viager occupé ?

Investir en viager occupé mutualisé au sein d'une Société par Actions Simplifiée (SAS) peut être une stratégie intéressante pour limiter les risques et maximiser les bénéfices à long terme.

Qu'est-ce que le viager occupé mutualisé ?

Le viager occupé est une forme de vente immobilière où le vendeur, souvent une personne âgée, continue à vivre dans le bien vendu jusqu'à son décès. L'acheteur paie une partie du prix d'achat initialement, appelée bouquet, puis des rentes viagères régulières jusqu'au décès du vendeur. Le viager mutualisé consiste à regrouper plusieurs investisseurs pour acheter ensemble un portefeuille de biens en viager, répartissant ainsi les risques et les coûts.

Structure de l'investissement via une SAS

Création de la SAS

La SAS a été fondée. Grâce à cette structure flexible, il est possible de définir les règles de gestion et de prise de décision. Chaque investisseur possède des actions de la SAS en fonction de son apport initial.

Limitation des risques

En mutualisant les investissements, les risques sont répartis entre plusieurs investisseurs. Si l'un des viagers dure plus longtemps que prévu, l'impact financier est atténué par la diversification des actifs.

Décisions collectives

Les achats et ventes de biens en viager sont soumis au vote des actionnaires de la SAS. Les décisions importantes, comme l'acquisition d'un nouveau bien ou la vente d'un bien existant, nécessitent une approbation collective, assurant une gestion démocratique et transparente.

Fonctionnement de l'investissement

Achat des biens en viager

La SAS utilise les fonds apportés par les investisseurs pour acheter des biens en viager occupé. Ces biens génèrent un flux de rentes à verser aux vendeurs, mais pas de revenus locatifs puisque les vendeurs continuent d'occuper les propriétés.

Aucun revenu pendant 10 ans

Les investisseurs ne perçoivent pas de revenus pendant une période de 10 ans. Cela permet de se concentrer sur l'accumulation de capital et la valorisation des biens.

Gestion et suivi

Pendant ces 10 ans, la SAS gère les rentes et les biens. La gestion active peut inclure l'entretien des propriétés et la gestion des relations avec les vendeurs en viager.

Revente et partage des bénéfices

Après 10 ou 11 ans, la SAS commence à revendre les biens. La revente peut être progressive ou en bloc, selon les décisions prises par les actionnaires. Les bénéfices de la revente sont ensuite partagés entre les actionnaires proportionnellement à leur investissement initial.

Avantages de ce modèle

Adaptation rapide aux changements du marché

La colocation permet d'ajuster plus facilement les loyers en fonction des conditions du marché. En louant des chambres individuelles, le propriétaire peut ajuster les prix plus rapidement que s'il devait renégocier un bail pour un logement entier.

Optimisation de l'espace

Maximisation de l'utilisation de l'espace disponible

Les logements de grande taille ou avec plusieurs chambres peuvent être sous-utilisés lorsqu'ils sont loués à une seule famille. La colocation permet de maximiser l'utilisation de chaque mètre carré du bien immobilier, augmentant ainsi son rendement.

Flexibilité du marché locatif

Adaptation rapide aux changements du marché

La colocation permet d'ajuster plus facilement les loyers en fonction des conditions du marché. En louant des chambres individuelles, le propriétaire peut ajuster les prix plus rapidement que s'il devait renégocier un bail pour un logement entier.

Avantages fiscaux

Réduction des risques

La diversification des investissements dans plusieurs biens en viager répartit les risques.

Gestion collective

Les décisions importantes sont prises collectivement, assurant une gouvernance transparente et équilibrée.

Appréciation du capital

L'absence de distribution de revenus pendant 10 ans permet une accumulation du capital et une potentielle appréciation des biens immobiliers.

Partage des bénéfices

À terme, la revente des biens peut générer des profits substantiels, partagés entre les investisseurs.

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Le marché du viager occupé

Le marché du viager est en plein essor.
Ce principe est utilisé par de nombreux acteurs des marchés financiers et immobiliers pour développer des supports d'investissement.
Leur motivation n’est pas tant de concurrencer leurs autres produits, mais de proposer une alternative à la mode.
D'après la Chambre Nationale des Notaires, ce marché devrait connaître une multiplication par 8 d'ici les 15 prochaines années.

Ce constat est logique au vu du vieillissement de la population et du manque de place dans les résidences alternatives (maisons de retraite médicalisées ou non). Cela se manifeste par une diminution régulière du pouvoir d'achat des retraités, ce qui rend plus difficile pour eux de rester à la maison.

Pour faire face à cette difficulté économique, il est impératif de vendre leur résidence principale en adoptant ce modèle, en bénéficiant de nombreux avantages financiers. C'est ainsi qu'ils héritent d'eux-mêmes.

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En résumé

Investir en viager occupé mutualisé via une SAS est une stratégie qui offre une réduction des risques par la mutualisation, une gestion collective des décisions importantes, et une perspective de gain à long terme sans distribution de revenus intermédiaires.

Ce modèle d'investissement demande une patience de la part des investisseurs mais peut s'avérer très lucratif à long terme grâce à l'appréciation des biens immobiliers et à la revente des actifs après une période prédéterminée.

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