TPCCONSEIL BIARRITZ Gestion de Patrimoine et Investissements

Viager et démembrement temporaire

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L'alternative au viager pour investir

Il s'agit d'une opération immobilière qui repose sur le principe de démembrement temporaire.

Vous achetez la nue-propriété d'un bien immobilier à une personne âgée.

Celle-ci conserve un usufruit temporaire d'une durée contractuelle longue, comprise entre 10 et 20 ans, qui lui permet de continuer à habiter le bien.

En contrepartie, étant donné que le vendeur utilise la propriété tout au long de la durée de l'usufruit, vous bénéficiez d'une remise sur le prix d'acquisition.

Cela équivaudrait à ce que cette personne âgée devienne votre locataire et vous verse 10 à 20 ans de loyer dès le début.

Le démembrement temporaire

La nue-propriété et l'usufruit

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Le démembrement de propriété, dont le principe est inscrit dans le Code Civil, consiste à séparer en deux la pleine propriété d'un bien, en distinguant « la nue-propriété », c'est-à-dire la propriété du bien dont le titulaire n'a pas la jouissance, de « l'usufruit », qui est le droit d’usage du bien (usus) et les bénéfices qui lui sont liés (fructus).Au terme de l'usufruit, il est mis fin au démembrement de propriété. Le nu-propriétaire ou acheteur retrouve automatiquement la pleine propriété du bien.

Une décote qui s’accroît avec le temps

La spécificité du Contrat, c'est que le démembrement temporaire pourra finalement être plus court que la durée prévue au contrat, en cas de décès du vendeur usufruitier.

Dans ce cas, comme vous devenez plein propriétaire plus tôt, vous versez un complément de prix aux héritiers du vendeur. Ce complément de prix correspond à la valeur de l'usufruit non « consommé » à laquelle on applique un abattement. Ainsi, plus le temps passe, plus le complément de prix diminue et donc plus votre décote augmente.

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Exemple d’un usufruit prévu initialement sur 20 ans

Cas pratique

Vous achetez la nue-propriété d’un appartement auprès d’un senior de 75 ans, pour 52 % de la valeur vénale (hors frais et assurance). Ce dernier conserve un usufruit de 20 ans.

Le vendeur décède au bout de 15 ans. Vous devenez alors immédiatement plein propriétaire 5 ans plus tôt que prévu. Vous versez un complément de prix aux héritiers, qui correspond à la valeur de l'usufruit non consommé - diminuée d’un abattement.

Finalement, en additionnant le versement initial et le complément de prix, vous avez acheté le bien pour 60 % de sa valeur.Votre décote est alors de 40 %.

Questions / Réponses

Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?

La valeur de la nue-propriété s'obtient en retirant la valeur de l'usufruit à celle de la pleine propriété.

La valeur de l'usufruit est obtenue en capitalisant sur sa durée les loyers que pourrait encaisser le propriétaire qui louerait le bien, on soustrait les charges que l'usufruitier assume dans le cadre de ce Contrat.

Comment s’effectue la répartition des charges ?

Pendant toute la période d’usufruit, l’investisseur n'a à supporter que les éventuels gros travaux (article 605 et 606 du Code civil, qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. 3e Civ. 13-7-2005 n°04-13.764).

Au-delà de la durée d’usufruit, si le vendeur occupe encore le bien, le partage des charges évolue. Il est assimilable à un locataire et ne paye plus que les charges locatives.

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