LOCATION MEUBLÉE OU VIDE ?

Vous êtes propriétaire d'un logement et vous souhaitez le louer ?

Vous vous demandez quel type de location choisir : vide ou meublée ?

Quelles sont les différences fiscales entre ces deux options ?

Voici quelques éléments de réponse pour vous aider à faire votre choix.

LA LOCATION VIDE :

• la location vide consiste à louer un logement sans aucun meuble ni équipement, à l'exception des éléments indispensables au fonctionnement du logement (chauffage, électricité, etc.). Le locataire doit donc apporter ses propres meubles et équipements pour habiter le logement.

LA LOCATION MEUBLÉE :

• la location meublée consiste à louer un logement avec un mobilier et un équipement suffisants pour permettre au locataire d'y vivre confortablement. Le logement doit comporter au minimum les éléments suivants : literie, table, chaises, plaques de cuisson, réfrigérateur, four ou micro-ondes, vaisselle, ustensiles de cuisine, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien.

LA DIFFÉRENCE FISCALE :

• la différence fiscale entre la location vide et la location meublée réside dans la catégorie de revenus à laquelle sont soumis les loyers perçus par le propriétaire.
• en effet, les revenus tirés de la location vide sont considérés comme des revenus fonciers, tandis que ceux tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• cette distinction a des conséquences sur le régime d'imposition applicable, le montant des charges déductibles et le taux d'abattement forfaitaire.

Le propriétaire qui loue un logement vide peut opter pour l'un des deux régimes suivants :

• le régime réel : il déclare ses revenus fonciers en déduisant ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Ce régime est obligatoire si les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou si le propriétaire en fait la demande ;
• le régime micro-foncier : il déclare ses revenus fonciers sans déduire aucune charge, mais en bénéficiant d'un abattement forfaitaire de 30 %. Ce régime est applicable si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 € et si le propriétaire ne choisit pas le régime réel.

Le propriétaire qui loue un logement meublé peut opter pour l'un des deux régimes suivants :

• le régime réel : il déclare ses bénéfices industriels et commerciaux en déduisant ses charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, etc.). Ce régime est obligatoire si les revenus locatifs annuels dépassent 70 000 € ou si le propriétaire en fait la demande ;
• le régime micro-BIC : il déclare ses bénéfices industriels et commerciaux sans déduire aucune charge, mais en bénéficiant d'un abattement forfaitaire de 50%. Ce régime est applicable si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 € et si le propriétaire ne choisit pas le régime réel.

Le propriétaire qui opte pour le régime réel peut déduire de ses revenus locatifs toutes les charges qu'il supporte pour la location du logement. Ces charges comprennent notamment :

• les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou à l'amélioration du logement ;
• les travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration du logement ;
• la taxe foncière et les taxes annexes ;
• les frais de gestion (honoraires d'agence, frais de syndic, assurance loyers impayés, etc.) ;
• les provisions pour charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;
• les dépenses liées aux vacances locatives.

Le propriétaire qui opte pour le régime micro-foncier ou le régime micro-BIC ne peut pas déduire ses charges réelles. Il bénéficie en revanche d'un abattement forfaitaire qui tient lieu de charges.

Le taux d'abattement forfaitaire varie selon le type de location et le régime fiscal choisi. Il s'applique sur le montant brut des loyers perçus par le propriétaire.

En location vide :

• le taux d'abattement forfaitaire est de 30 % dans le cadre du régime micro-foncier ;
• il n'y a pas d'abattement forfaitaire dans le cadre du régime réel.

En location meublée :

• le taux d'abattement forfaitaire est de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC ;
• il n'y a pas d'abattement forfaitaire dans le cadre du régime réel.

EXEMPLE

Un propriétaire loue un appartement vide pour 800 € par mois et un studio meublé pour 600 € par mois.

Il perçoit donc 16 800 € de revenus fonciers annuels et 7 200 € de bénéfices industriels et commerciaux annuels. Il opte pour les régimes micro-foncier et micro-BIC.

Pour la location vide :

• il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers, soit 5 040 € ;
• il est imposé sur 70 % de ses revenus fonciers, soit 11 760 €.

Pour la location meublée :

• il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sur ses bénéfices industriels et commerciaux, soit 3 600 € ;
• il est imposé sur 50 % de ses bénéfices industriels et commerciaux, soit 3 600 €.

Au total, il est imposé sur 15 360 € de revenus locatifs (11 760 + 3 600).

En conclusion

La location vide et la location meublée présentent des avantages et des inconvénients fiscaux selon les situations.

La location meublée offre généralement une meilleure rentabilité brute que la location vide, grâce à des loyers plus élevés et à un abattement forfaitaire plus important. Elle permet également de bénéficier du statut avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) sous certaines conditions.

La location vide peut être plus intéressante si le propriétaire supporte des charges importantes qu'il peut déduire dans le cadre du régime réel. Elle peut également permettre au propriétaire de profiter du dispositif Pinel s'il a acheté un logement neuf ou rénové sous certaines conditions.

Le choix entre la location vide ou meublée doit donc se faire en fonction du profil du propriétaire, du type de logement, du marché locatif local et des objectifs patrimoniaux.