TPCCONSEIL BIARRITZ Gestion de Patrimoine et Investissements

TPC Conseil / Investissements / Démembrement

Achat immobilier en démembrement temporaire

investir-en-immobilier-demembre-en-nue-propriete-tpcconseil-Biarritz

Qu'est-ce que le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire est une stratégie d'investissement immobilier où la pleine propriété d'un bien est divisée en deux droits distincts pour une période déterminée : l'usufruit et la nue-propriété.

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts :

L'usufruit

Le droit de jouir du bien et d'en percevoir les revenus, par exemple, les loyers en cas de location.

La nue-propriété

Le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, etc.), mais sans pouvoir en jouir ou en percevoir les revenus durant la période du démembrement.

Dans le cadre du démembrement temporaire, cette séparation est prévue pour une durée définie à l'avance, généralement entre 10 et 20 ans. Au terme de cette période, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété revient à l'usufruitier.

Avantages du démembrement temporaire

Pour l'usufruitier

Prix d'achat réduit

L'achat de la nue-propriété se fait à un prix inférieur à celui de la pleine propriété, car l'usufruit est temporairement cédé.

Absence de charges et de taxes

Pendant la durée du démembrement, l'investisseur en nue-propriété n'a pas à payer les charges courantes, les frais d'entretien ou les taxes foncières, ces obligations incombant à l'usufruitier.

Valorisation certaine

À la fin de la période de démembrement, l'investisseur récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires, avec une probabilité de valorisation du bien dans le temps.

Avantages fiscaux

L'achat en nue-propriété permet souvent de bénéficier d'avantages fiscaux, tels que la réduction de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et des droits de succession.

Pour l'investisseur en nue-propriété

Utilisation du bien sans investissement initial

L'usufruitier peut jouir du bien (souvent un bailleur social ou un investisseur locatif) sans avoir à l'acheter, en percevoir les revenus (loyers), et exploiter le bien durant la période de démembrement.

Charges d'entretien couvertes

En tant qu'usufruitier, toutes les charges courantes et les taxes foncières sont à sa charge, mais il peut les compenser par les revenus générés par la location du bien.

Exemple concret

Exemple concret

Prenons un exemple : une propriété valant 300 000 euros en pleine propriété. Si elle est démembrée temporairement pour 15 ans, la nue-propriété pourrait être vendue à environ 60% de la valeur totale, soit 180.000 euros, et l'usufruit pour 120.000 euros.

  • L'investisseur en nue-propriété paie 180 000 euros, n'a aucune charge à payer pendant 15 ans, et récupère la pleine propriété du bien à la fin de cette période.
  • L'usufruitier investit 120 000 euros, perçoit les revenus locatifs pendant 15 ans, et assume les charges d'entretien et les taxes pendant cette période.
Besoin-renseignement-fiche-contact-tpcconseil

Durée du Démembrement Immobilier

Les durées varient en fonction des programmes. Les plus courtes sont d'environ 10 ans et en règle générale de 15 à 18 ans. Il est nécessaire d'ajouter à ce délai le temps requis pour réaliser les travaux de restauration de l'immeuble. Les travaux lourds nécessitent entre deux et trois ans.

Pour investir en démembrement temporaire jusqu'à la fusion de la nue-propriété et de l'usufruit, il faut prévoir environ quinze ans. Une vente peut alors être réalisée dans des conditions optimales.

immobilier-de-démembrement-temporaire-avec-bailleur

Démembrement immobilier

Le démembrement temporaire consiste à devenir propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété, mais en procédant par étapes. Dans un premier temps, le bien immobilier va être scindé en deux parties distinctes.

D'un côté, la Nue-propriété et de l'autre l'Usufruit.

achat-immobilier-en-démembrement-temporaire_tpcconseil-Biarritz-Pays_basque

Investir pour transmettre à moindre coût 

Transmission

Objectif : protéger sa famille

investir-et-transmettre-tpcconseil

► La transmission se fait sur la nue-propriété (évaluation fiscale de la nue-propriété selon le nombre d’années d’usufruit restantes).

► Donation / Succession : Droit de Mutation à titre Gratuit (barème fiscal).

Article 669 du CGI : « L'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction ».

TPCCONSEIL BIARRITZ Gestion de Patrimoine et Investissements

Achat immobilier en démembrement

Le démembrement temporaire est une stratégie d'investissement intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier à un coût initial réduit et sans les contraintes de gestion locative directe. Pour les bailleurs et les investisseurs locatifs, c'est une manière de percevoir des revenus sans avoir à acheter la pleine propriété d'un bien. Cette technique nécessite une bonne compréhension des implications juridiques et fiscales, et il est souvent recommandé de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser l'opération.

"SOYEZ MIEUX INFORMÉ.E"

Investir en nue-propriété

Besoin-renseignement-fiche-contact-tpcconseil