COMPRENDRE L'ESSENTIEL POUR INVESTIR ET ÉVENTUELLEMENT TRANSMETTRE
Vous souhaitez investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse et en vous libérant des contraintes de gestion locative ? Le démembrement immobilier temporaire avec bailleur peut être une solution intéressante pour vous.
Le démembrement immobilier temporaire avec bailleur est un montage juridique qui consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit.
La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le transmettre à ses héritiers. L'usufruit correspond au droit d'utiliser le bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer.
Dans le cadre du démembrement immobilier temporaire avec bailleur, l'investisseur achète la nue-propriété d'un bien immobilier neuf ou ancien, dont l'usufruit est cédé pour une durée déterminée (généralement entre 10 et 20 ans) à un bailleur institutionnel.
Le bailleur devient ainsi l'usufruitier du bien et s'engage à le louer à des locataires respectant selon le cas des plafonds de ressources et de loyers.
L'investisseur acquiert la nue-propriété du bien à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, car il tient compte de la durée de l'usufruit et du manque à gagner des loyers.
A l'issue du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans frais ni formalités.
Investir en démembrement immobilier est fortement conseillé aux personnes assujetties à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et aux détenteurs de biens immobiliers générant de lourds bénéfices fonciers.
Si ces deux conditions sont réunies, l'investissement est largement justifié.
La défiscalisation va porter sur l'IFI, l'impôt direct et la CSG-CRDS.
Transmission optimisée par donation.
Le démembrement temporaire consiste à devenir propriétaire d'un bien immobilier en pleine propriété, mais en procédant par étapes. Dans un premier temps, le bien immobilier va être scindé en deux parties distinctes. D'un côté, la Nue-propriété et de l'autre l'Usufruit.
Devenir propriétaire de la Nue-propriété permet de bénéficier des privilèges suivants :
Durée du Démembrement Immobilier
Les durées varient d'un programme à l'autre. Les plus courtes sont de l'ordre de 10 ans et en général de 15 et 18 ans. Plus le temps nécessaire pour effectuer les travaux de restauration de l'immeuble ; Les travaux lourds durent entre deux et trois ans.
Investir en démembrement temporaire jusqu'à la fusion de la nue-propriété et de l'usufruit demande environ quinze ans. Une vente est alors possible dans les meilleures conditions.
Objectif : protéger sa famille
► La transmission se fait sur la nue-propriété (évaluation fiscale de la nue-propriété selon le nombre d’années d’usufruit restantes).
► Donation / Succession : Droit de Mutation à titre Gratuit (barème fiscal).
► Article 669 du CGI : « L'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de dix ans sans fraction ».
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