Vendre sa maison en réméré / Code Civil

Peu de personnes savent ce qu'est la vente à réméré. Pourtant, comme la plupart des lois qui nous régissent, elle a été créée depuis plus de deux cents ans.

Cette pratique remonte au Moyen Âge, mais elle a été codifiée pour la première fois par le Code civil de Napoléon en 1804.

Elle est toujours inscrite dans notre code civil.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150283/

La vente à réméré est une technique de vente immobilière qui permet au vendeur de se réserver le droit de racheter son bien dans un délai convenu à l'avance.

Elle offre au vendeur la possibilité de se procurer des liquidités en cas de difficultés financières, tout en conservant l'usufruit ou l'occupation du bien vendu.
Le prix de vente est généralement inférieur à la valeur réelle du bien, mais le prix de rachat est majoré des frais et des intérêts.
La durée du réméré ne peut pas excéder cinq ans et le vendeur doit respecter les conditions du contrat pour exercer sa faculté de rachat.

Mais comment fonctionne la vente à réméré et quelles sont les règles du Code civil qui l'encadrent ?

Voici quelques éléments de réponse...

La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est définie par l'article 1659 du Code civil comme un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais.
Le terme "réméré" vient du latin "redimere" qui signifie "racheter".

La vente à réméré se distingue de la vente classique par le fait que le vendeur conserve une **faculté de rachat exclusive** pendant une durée limitée, qui ne peut excéder cinq ans selon l'article 1660 du Code civil.

Durant cette période, le vendeur peut continuer à occuper le bien en versant une indemnité d'occupation à l'acheteur, qui est souvent un investisseur. Si le vendeur parvient à réunir les fonds nécessaires, il peut exercer son droit de réméré et récupérer son bien au même prix que la vente initiale, majoré des frais engagés par l'acheteur.

La vente à réméré est donc une opération temporaire qui permet au vendeur de se sortir d'une situation financière critique, en obtenant des liquidités pour rembourser ses dettes ou financer un projet, tout en gardant l'espoir de redevenir propriétaire de son bien.

La vente à réméré est soumise aux mêmes conditions de validité que toute vente immobilière : consentement des parties, capacité juridique, objet certain et licite, prix déterminé ou déterminable.

En outre, la vente à réméré doit respecter les règles spécifiques suivantes :

• la faculté de rachat doit être stipulée dans l'acte de vente authentique devant notaire, qui doit mentionner le prix de rachat, le délai de réméré, le montant de l'indemnité d'occupation et les modalités d'exercice du droit de réméré ;
• le prix de rachat doit être égal au prix de vente initial, sans tenir compte de la variation du marché immobilier. Il peut toutefois être majoré des frais supportés par l'acheteur, tels que les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, les taxes ou les travaux ;
• le délai de réméré ne peut pas dépasser cinq ans à compter de la date de la vente. Si le contrat prévoit un délai plus long, il est automatiquement réduit à cinq ans. Le vendeur peut exercer son droit de réméré à tout moment pendant ce délai, en notifiant sa décision à l'acheteur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• l'indemnité d'occupation est une somme versée mensuellement par le vendeur à l'acheteur en contrepartie du maintien dans les lieux. Son montant est librement fixé entre les parties et doit être proportionnel à la valeur locative du bien. L'indemnité d'occupation n'est pas un loyer et ne donne pas lieu à la signature d'un bail ;
• la faculté de rachat est exclusive et incessible, ce qui signifie que seul le vendeur initial peut exercer ce droit et qu'il ne peut pas le céder à un tiers. L'acheteur ne peut pas non plus vendre le bien à un tiers pendant le délai de réméré, sauf accord du vendeur.

La vente à réméré présente des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Voici un résumé des principaux points à prendre en compte:

Avantages :

• éviter la saisie du bien ou le fichage bancaire en cas de surendettement ;
• obtenir des liquidités rapidement pour rembourser ses créanciers ou financer un projet ;
• conserver la jouissance du bien et la possibilité de le racheter dans un délai convenu ;
• bénéficier d'un accompagnement personnalisé par un professionnel du réméré.
  

Inconvénients :

•  vendre son bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, souvent avec une décote de 40 à 50 % ;
• payer des frais importants liés à la vente (frais de notaire, commission d'agence, diagnostic de vente) et au rachat (frais de notaire, frais de levée d'hypothèque, indemnité d'occupation) ;
• risquer de perdre définitivement son bien si on n'arrive pas à le racheter dans le délai imparti.

Avantages :

• réaliser un placement sécurisé et rentable à court terme, avec une garantie hypothécaire sur le bien et une indemnité d'occupation mensuelle ;
• acquérir un bien à un prix décoté par rapport au marché immobilier ;
• avoir la possibilité de revendre le bien à un tiers avec l'accord du vendeur ou de le conserver si le vendeur ne le rachète pas.

Inconvénients :

•  ne pas pouvoir disposer librement du bien pendant le délai de réméré, sauf accord du vendeur ;
• supporter les frais liés à l'achat (frais de notaire, intérêts d'emprunt, taxes) et au rachat (frais de notaire, frais de levée d'hypothèque) ;
• risquer de perdre le bénéfice de l'opération si le vendeur rachète son bien rapidement.

La vente à réméré est une opération immobilière qui permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre son bien tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai déterminé.

C'est une solution de dernier recours qui présente des avantages et des inconvénients tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil, qui fixent les conditions et les modalités de ce type de vente.

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