TPCCONSEIL BIARRITZ Gestion de Patrimoine et Investissements

Résidences services / EHPAD / LMNP

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EHPAD INVESTISSEMENT

Vous cherchez un investissement rentable et sécurisé ? Vous souhaitez profiter des avantages fiscaux du statut LMNP ? Vous voulez participer au financement de la prise en charge des personnes âgées dépendantes ?

Alors, investir dans une résidence EHPAD en LMNP peut être une solution intéressante pour vous.

Qu'est-ce qu'une résidence EHPAD ?

Une résidence EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) est un type de structure qui accueille des personnes âgées qui ont besoin d'une assistance quotidienne et d'un suivi médical.

Les résidences EHPAD sont destinées aux personnes âgées de plus de 60 ans qui ont perdu une partie de leur autonomie physique ou mentale et qui ne peuvent plus vivre seules à domicile.

Les résidences EHPAD offrent aux résidents un cadre de vie adapté à leurs besoins et à leurs envies.

Elles proposent des services variés, tels que :

  • la restauration, avec des menus équilibrés et personnalisés ;
  • l'animation, avec des activités ludiques, culturelles et sociales ;
  • le soin, avec une équipe médicale et paramédicale présente 24h/24 ;
  • l'accompagnement, avec un projet de vie individualisé et un soutien psychologique.

Les résidences EHPAD sont soumises à une réglementation spécifique et à un contrôle de qualité. Elles doivent respecter un cahier des charges qui définit les conditions d'accueil, d'hébergement, de soin et d'animation des résidents. Elles doivent également signer une convention tripartite avec le conseil départemental et l'agence régionale de santé, qui fixe les objectifs et les moyens de la résidence.

Les résidences EHPAD sont financées par trois sources :

  • le tarif hébergement, qui correspond au coût du logement, de la restauration et de l'animation ;
  • le tarif dépendance, qui correspond au coût de l'assistance et du soin ;
  • le tarif soin, qui correspond au coût du personnel médical et paramédical.

Le tarif hébergement est à la charge du résident ou de sa famille. Le tarif dépendance est partiellement pris en charge par l'allocation personnalisée d'autonomie (APA), en fonction du degré de dépendance du résident. Le tarif soin est entièrement pris en charge par l'assurance maladie.

Les résidences EHPAD sont une solution adaptée pour les personnes âgées qui ont besoin d'un accompagnement permanent et sécurisé.

Elles permettent aux résidents de bénéficier d'un confort de vie, d'une stimulation intellectuelle et sociale, et d'un suivi médical adapté.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet à un particulier d'investir dans une chambre au sein d'une résidence EHPAD et de la louer à un exploitant via un bail commercial. Le propriétaire bénéficie ainsi de revenus locatifs garantis et indexés, sans se soucier de la gestion ni de l'entretien du bien. Il peut également récupérer la TVA sur son acquisition et amortir son bien sur le plan comptable, ce qui réduit considérablement sa fiscalité.

Investir dans des Résidences EHPAD avec Bail Commercial

TPCconseil vous informe sur le statut du LMNP

Hâte de découvrir votre propre solution  ?

En savoir davantage sur le LMNP   ?

Quels sont les avantages d'investir dans une résidence EHPAD en LMNP ?

Investir dans une résidence EHPAD en LMNP présente plusieurs avantages :

  • un rendement attractif : les résidences EHPAD offrent généralement un rendement net supérieur à 4%, ce qui est plus élevé que la plupart des placements immobiliers. Ce rendement est d'autant plus intéressant qu'il est sécurisé par le bail commercial et qu'il ne dépend pas du taux d'occupation ni des charges locatives;
  • une demande forte et croissante : le vieillissement de la population et l'allongement de l'espérance de vie entraînent une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. Or, l'offre en EHPAD est insuffisante pour répondre à cette demande, ce qui crée une situation de pénurie et de tension sur le marché. Selon les projections, il faudrait construire environ 10 000 nouvelles places par an pour atteindre l'objectif de 100 places pour 1 000 habitants de plus de 75 ans en 2030;
  • une fiscalité avantageuse : le statut LMNP permet de bénéficier d'un régime fiscal favorable pour les revenus locatifs. En effet, le propriétaire peut opter pour le régime réel, qui lui permet de déduire ses charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux...) et d'amortir son bien sur une durée de 20 à 40 ans. Ainsi, il peut annuler ou réduire son imposition sur ses loyers pendant plusieurs années;
  • une gestion déléguée : le propriétaire n'a pas à se soucier de la gestion locative ni de l'entretien du bien, puisqu'il confie ces tâches à un exploitant professionnel via le bail commercial. Il n'a pas non plus à payer les charges liées au gros œuvre ou aux mises aux normes, qui sont à la charge du gestionnaire selon les articles 605 et 606 du code civil. Il peut ainsi profiter d'un investissement clé en main et sans souci.


Comment choisir sa résidence EHPAD en LMNP ?

Pour réussir son investissement dans une résidence EHPAD en LMNP, il est indispensable de contacter votre conseiller en gestion de patrimoine.

Celui-ci vous fera bénéficier de son expérience et de son professionnalisme pour réussir pleinement votre investissement.

EHPAD INVESTISSEMENT

Ehpad Investissement dans Neuf ou Existant ?
Les EHPAD sont les seuls biens immobiliers pour lesquels les charges lourdes des articles 605 et 606 du code civil sont prises en charge par la plupart des Gestionnaires.

Un expert-comptable tient à jour votre mini comptabilité. Ses honoraires sont déduits des loyers dans les charges ou ils sont payés par le percepteur sous forme de réduction d'impôts jusqu'à concurrence de 2/3 de 915 euros hors taxe par an et sous réserve que vous adhériez à un centre de gestion agréé.

D'autre part, les avantages BIC permettent les mêmes amortissements dans le neuf ou dans l'ancien.

Investir dans un EHPAD en exploitation permet d'encaisser immédiatement des revenus locatifs.

Enfin, les amortissements déductibles des loyers autorisent un achat en paiement comptant, contrairement à la fiscalité pénalisante des revenus fonciers.

LE MARCHÉ
Le vieillissement de la population est inévitable et dans les prochaines années, 1/3 de la population deviendra dépendante. Face à ces besoins incompressibles, la nécessaire croissance du parc d'établissements pour personnes âgées dépendantes implique une mobilisation de l'ensemble des acteurs.

RARETÉ DES ÉTABLISSEMENTS
Dans un environnement économique et social en profonde mutation, les investissements en Maisons spécialisées pour les personnes âgées répondent aux besoins fondamentaux et sont gages de sécurité et de valorisation patrimoniale.

UN MARCHÉ PÉRENNE
Investir dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, c'est participer au développement d'un secteur qui offre une lisibilité exceptionnelle et rentable sur un marché porteur.

BAIL COMMERCIAL SUPÉRIEUR
Le Bail Commercial de certains gestionnaires de ce secteur est réellement supérieur à tous les autres baux, en termes de rentabilité et de répartition des charges. Il reste exceptionnel au profit de l'investisseur.

Le Secteur est encadré par les pouvoirs publics au travers d'une stricte réglementation.

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INVESTIR DANS UNE OU PLUSIEURS CHAMBRES

Cet investissement en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes convient autant à :

  • un Actif qui souhaite créer une Retraite Complémentaire par l'épargne ;
  • un Retraité qui cherche à placer de l'argent et encaisser une rente défiscalisée ;
  • un Expatrié qui veut construire un Capital Pierre Rentable, Sans Soucis et déconnecté fiscalement de la non-imposition en France.


Achat en VEFA
Dans le cadre d'achat en Vente en État Futur d'Achèvement, il est Possible d'opter pour l'application de la Loi Censi-Bouvard ou du loueur de meublé avec amortissements.

Achat dans l'existant
Il est rare, mais possible de trouver à reprendre un lot et la demande est très forte du côté des retraités qui souhaitent des revenus immédiats.


Investir pérenne dans une chambre EHPAD ?

Revente d'un lot
Un lot trouve très facilement preneur comme expliqué dans cette page spécifique.


QUELS SONT LES AVANTAGES ET LES RISQUES ?

CARACTÉRISTIQUES

AVANTAGES

Un marché règlementé Numérus Clausus, plan gérontologique 

Une offre adaptée aux besoins  

Une patientèle identifiée grâce aux projections démographiques 

Un marché potentiel apportant de la lisibilité sur le long terme 

Un accès à l’exploitation restrictif

Un marché accessible aux spécialistes 

Un Track record sur le preneur / sur l’exploitation

Une approche concrète basée sur des données chiffrées 

Des commercialisateurs expérimentés 

Une sélection en amont qui sécurise la prescription

Des baux double ou triple nets 

Une maitrise des flux financiers 

Une offre qui se raréfie 

Une demande supérieure à l’offre qui favorise la revente à terme 

Des exploitants financièrement solides 

Entretien, paiement des loyers 

CARACTÉRISTIQUES

RISQUES

Trop peu de lits exploités dans un même établissement (-de 70)

Un seuil de rentabilité non atteint = baisse des loyers / transfert des autorisations 

L’évolution de la législation 

Des conditions de bail modifiées (ICC, art.606 C.C

Un commercialisateur néophyte ou peu scrupuleux 

Immobilier de destination commerciale 

Absence de justificatifs administratifs

Risque de destination commerciale et de pérennité locative 

Prix de cession du mobilier sur le marché secondaire

Un renouvellement proche non anticipé 

Opposition preneur / bailleurs

Cession du fonds ou transfert des autorisations

Rédaction du bail commercial

Indexation floue ou non appliquée et travaux abusifs

SE POSER LES BONNES QUESTIONS ?

Tout savoir sur les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.

1. POURQUOI INVESTIR DANS UN EHPAD ?

2. QUELS SONT LES SCHÉMAS FISCAUX ?

3. QUI INVESTIT EN EHPAD AUJOURD'HUI ?

4. COMMENT EXPLIQUER LES PRIX ?

5. QUI PORTE LA CHARGE DU MOBILIER ?

6. QUI ACHÈTE LES PARTIES SERVICES ?

7. L'EMPLACEMENT EST-IL IMPORTANT ?

8. LE BAIL COMMERCIAL

9. QUESTIONS RELATIVES AU BAIL

10. HYPOTHÈSE DÉFAUT DU GESTIONNAIRE

11. REMPLISSAGE DES EHPAD

12. SOLVABILITÉ DU PUBLIC CIBLE

13. LA QUESTION DE LA REVENTE

14. SORTIE AVEC ENGAGEMENT DE RACHAT

15. CHANGEMENT D'AFFECTATION

16. QUESTIONS LIÉES À L'OCCUPATION

17. POSITION DES POUVOIRS PUBLICS


Investir dans un tel établissement nécessite une bonne connaissance du support. Les questions peuvent être nombreuses et il est important de toutes les traiter afin de réaliser l'investissement de manière sereine et détendue.

Cela permet également d'éviter les mauvais conseils de personnes qui savent tout et qui ne maîtrisent pas le sujet.

Avis aux Investisseurs
Ces investissements se financent par prêt bancaire ou en paiement cash.


En effet, les amortissements permettent de générer des revenus défiscalisés pendant plus de 20 ans et la déduction des intérêts d'emprunts devient fiscalement inutile.


La rentabilité est donc sensible et immédiate pour les retraités qui cherchent un revenu complémentaire.

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NOS AUTRES RÉSIDENCES

ÉTUDIANTE - TOURISME - SENIOR

Résidence de tourisme

MER - Une résidence de tourisme bord de mer reste une valeur sûre.
MONTAGNE - Les inconditionnels de vacances à la montagne apprécient les résidences haut de gamme au pied des pistes.

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Résidence pour étudiants

Les résidences destinées à loger les étudiants sont insuffisantes dans la plupart des grandes villes. Ces résidences étudiantes françaises sont donc un marché porteur pour les exploitants gestionnaires et par conséquent, un support d'investissement immobilier intéressant pour nos investisseurs privés.

Résidence pour seniors

La demande de logements adaptés aux seniors est en forte croissance, du fait du vieillissement de la population et de l'évolution des modes de vie.

Selon l'INSEE, il y aura plus de 20 millions de personnes de plus de 60 ans en France en 2030, soit près d'un tiers de la population.

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