Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes
Ehpad Investissement dans Neuf ou Existant ?
Les EHPAD sont les seuls biens immobiliers pour lesquels les charges lourdes des articles 605 et 606 du code civil sont prises en charge par la plupart des Gestionnaires.
Un expert-comptable tient à jour votre mini comptabilité. Ses honoraires sont déduits des loyers dans les charges ou ils sont payés par le percepteur sous forme de réduction d'impôts jusqu'à concurrence de 2/3 de 915 euros hors taxe par an et sous réserve que vous adhériez à un centre de gestion agréé.
D'autre part, les avantages BIC permettent les mêmes amortissements dans le neuf ou dans l'ancien.
Investir dans un EHPAD en exploitation permet d'encaisser immédiatement des revenus locatifs.
Enfin, les amortissements déductibles des loyers autorisent un achat en paiement comptant, contrairement à la fiscalité pénalisante des revenus fonciers.
Le Secteur est encadré par les pouvoirs publics au travers d'une stricte réglementation.
Cet investissement en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes convient autant à :
Investir pérenne dans une chambre EHPAD ?
CARACTÉRISTIQUES | AVANTAGES |
Un marché règlementé Numérus Clausus, plan gérontologique | Une offre adaptée aux besoins |
Une patientèle identifiée grâce aux projections démographiques | Un marché potentiel apportant de la lisibilité sur le long terme |
Un accès à l’exploitation restrictif | Un marché accessible aux spécialistes |
Un Track record sur le preneur / sur l’exploitation | Une approche concrète basée sur des données chiffrées |
Des commercialisateurs expérimentés | Une sélection en amont qui sécurise la prescription |
Des baux double ou triple nets | Une maitrise des flux financiers |
Une offre qui se raréfie | Une demande supérieure à l’offre qui favorise la revente à terme |
Des exploitants financièrement solides | Entretien, paiement des loyers |
CARACTÉRISTIQUES | RISQUES |
Trop peu de lits exploités dans un même établissement (-de 70) | Un seuil de rentabilité non atteint = baisse des loyers / transfert des autorisations |
L’évolution de la législation | Des conditions de bail modifiées (ICC, art.606 C.C) |
Un commercialisateur néophyte ou peu scrupuleux | Immobilier de destination commerciale |
Absence de justificatifs administratifs | Risque de destination commerciale et de pérennité locative |
Prix de cession du mobilier sur le marché secondaire | Un renouvellement proche non anticipé |
Opposition preneur / bailleurs | Cession du fonds ou transfert des autorisations |
Rédaction du bail commercial | Indexation floue ou non appliquée et travaux abusifs |
Tout savoir sur les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
1. POURQUOI INVESTIR DANS UN EHPAD ?
2. QUELS SONT LES SCHÉMAS FISCAUX ?
3. QUI INVESTIT EN EHPAD AUJOURD'HUI ?
4. COMMENT EXPLIQUER LES PRIX ?
5. QUI PORTE LA CHARGE DU MOBILIER ?
6. QUI ACHÈTE LES PARTIES SERVICES ?
7. L'EMPLACEMENT EST-IL IMPORTANT ?
8. LE BAIL COMMERCIAL
9. QUESTIONS RELATIVES AU BAIL
10. HYPOTHÈSE DÉFAUT DU GESTIONNAIRE
11. REMPLISSAGE DES EHPAD
12. SOLVABILITÉ DU PUBLIC CIBLE
13. LA QUESTION DE LA REVENTE
14. SORTIE AVEC ENGAGEMENT DE RACHAT
15. CHANGEMENT D'AFFECTATION
16. QUESTIONS LIÉES À L'OCCUPATION
17. POSITION DES POUVOIRS PUBLICS
Investir dans un tel établissement nécessite une bonne connaissance du support. Les questions peuvent être nombreuses et il est important de toutes les traiter afin de réaliser l'investissement de manière sereine et détendue. Cela permet également d'éviter les mauvais conseils de gens qui ne maîtrisent pas le sujet.
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En effet, les amortissements permettent de générer des revenus défiscalisés pendant plus de 20 ans et la déduction des intérêts d'emprunts devient fiscalement inutile.
La rentabilité est donc sensible et immédiate pour les retraités qui cherchent un revenu complémentaire.
Tout savoir sur les résidences services
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Visité en janvier
Cela fait 12 ans que Jean-pierre Theisen est notre partenaire. Des échanges toujours enrichissants et un réel plaisir de partager ses expériences qui nous aident à avancer et à nous améliorer.
Jean-Pierre est très Pro, encore merci.
Visité en septembre 2021
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